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| 대학상권은 변신중...신(新)투자 요령 |
| 2007-08-06 |
출처 : 장경철컨설턴트 |
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상가투자에서 대학가 상가는전통적으로 큰 인기를 누려 왔다. 물론 여러가지 이유가 있겠지만 고정 수요를확보하고 경기 불황을 상대적으로 덜 탄다는 것이다.
우리가 흔히 말하는 대학가 상권은 크게 두가지로 나눌 수 있다. 신촌이나 홍대,건대 상권처럼 한 지역 전체를 책임지는 거대한 매머드상권이 있는가 하면, 동대나 한양대,숙대 상권처럼 대학을보고 생겨난 말그대로 순수 대학 상권으로 볼수있다.
이 들 상권 중에도 지역 소비 전체를 책임지는 신촌이나,홍대 상권은 공휴일이나 각 대학이 방학을 한다하더라도, 이미 소비중심 상권으로 자리를 잡았기에 예비 창업자들이 어떠한 업종을 창업하더라도, 업종과 입지만 잘 선택한다면 별 무리가 없어보인다.
하지만 문제는 동대나 한양대,숙대 상권 처럼 순수 대학 상권인데, 이런곳의 상권은 휴일이나 방학때는 썰물처럼 유동인구가 빠져나가기에 섣불리 창업을 하였다가는 몸고생만하고 본전도 못건질 확율이 높다.
최근대학가에는 불황이 없다는 불변의 법칙이 깨지면서 대학가 상권에 변화의 바람이 불고 있다. 학교의 재정자립도를 높이기 위해서 대학교안에 상업용 건물이 들어 오는가 하면 주변에 대규모 주상복합단지가 들어서고 대단위 복합 상가들이 속속 들어서고 있다. 놀이문화에 각종 엔터테인먼트가 가미되어 대학가는 더 이상 대학생들의 전유물이 아니다. 이러한 확산이 일반인들의 주목을 받으면서 주변상권까지 위협하고 있다.
▶ 대한민국 대표 대학가 상권
'홍대상권'
미술 특성화 대학인 홍익대 주변으로 다양한 로드샵이 일반인들의 인기를 끄는가 하면, 각종 공연과 클럽문화가 발달해온 홍대상권은 개성과 첨단유행을 상징하는 대표적 대학상권으로 발돋움하고 있다.
마포구에 따르면 2008년까지 현 용산선 철로를 걷어내고 이 자리에 공원·광장을 조성, ‘신대학로’를 건설한다는 계획이다. 지하에는 경의선 복선과 인천공항철도가 건설될 예정이어서 3중 역세권이 형성되는 셈이다. 홍대상권이 경의선이 통과하는 주변 상권뿐만 아니라 해외에서 입국한 외국인들이 처음으로 찾는 우리나라 대표상권을 꿈꾸는 이유다.
최근에는 10대와 20대의 점유율이 80%를 상회 할 정도로 비중이 높아져 업종 분포를 보더라도 젊은 소비층에 맞게 구성되어 있음을 알 수 가 있다.이 상권의교통요건은 강남과 강북을 잘 연결시켜 준다. 이처럼 교통 여건이 상권에 미치는 영향은 상당히 크다고 판단 할 수도 있다. 이러한 사실은 접근성이 얼마나 상권에 중요한 요인인지 가늠 할 수 있다.
홍대 상권의 구성도와 범위를 보면 금융기관과 고층 빌딩 등이 증가 하여 업무 시설과 젊은 층이 이용하는 상업 시설이 함께 조성되어 있다. 또한 주변에 지하철 6호선 상수역과 상암동 월드컵 경기장이 있어 경기장에서 스포츠를 관람한 인구 층이 홍대 입구로 유입되는 현상도 홍대 상권의 긍정적 요인으로도 분석된다.
홍대 상권의 업종 분포를 보면 역시 젊은 소비 계층에 맞는 업종이 주류를 이루고 있는 것을 볼 수가 있으며 일반 대학가 상권과는 다르게 다수를 차지하고 있는 업종이 있다. 바로 테크노바인데 타 지역과는 달리 외국인들이 상당수 이용하고 있는 점이다. 외국인들과 대학생들의 이용율이 높아 활성화가 잘 되어 있어 장기적으로 안정적인 상권이 형성될 것으로 보인다.
홍대 상권의 변수는 먹자골목의 일부 개발 여건이다. 걷고 싶은 거리 조성과 가로 정비 사업 등이 홍대 상권에 영향을 줄 것으로 분석 되는데 타 지역의 상권들도 보통 걷고 싶은 거리가 조성이 되면 상권이 더욱 활성화되는 경향을 띄는 것을 보더라도 긍정적인 호재라고 할 수 있겠다.
상권의 특성상 젊은 유동 인구가 많고 앞으로도 늘어날 공산이 큰 만큼 창업대상을 젊은 층에 맞추는 것은 상식일 것이며 다만 먹자골목 형태에서 개발에 따른 상권 형태가 변화 할 경우 업종 변화도 필연적으로 발생 한다는 사실을 염두에 두고 업종 선정을 해 야 할 것이다.
걷고 싶은 거리의 경우 브랜드 의류 및 선물 용품점이나 패스트푸드, 김밥 전문점, 저가 화장품점, 커피전문점 등이 있으며 주점, 호프점 및 대형 피시방 등도 먼저 선점할 경우 경쟁력이 있을 것으로 보인다. 또한 홍대 입구에 들어서있는 미술 입시 학원에 유입되는 10대 수요층도 무시할 수 없는 만큼 업종 선정시 대상을 명확히 할 필요가 있을 것이다. 홍대 상권은 주변에 지하철역 등이 개통이 되어 점차 접근성도 좋아지고 상암 경기장 및 신도시가 조성되어 상권에 미치는 호재가 많아 상권 활성도는 더욱이 좋아 질 것으로 보여진다.
'신촌상권'
연세대와 이화여대로 대표되는 신촌 지역 역시 규모와 앞선 트렌드로 활기를 띠는 대학상권이다. 모든 부도심으로 운행하는 버스노선이 통과하는 강북권 최고의 교통요지다. 여기에 제2의 마로니에공원, 영어 광장, 찾고 싶은 거리 등이 추가로 조성될 예정이어서 잠재력이 풍부하다.
신촌에서도 눈에띄게 활성화되고 있는 곳이 있다면 연대방향대로변과 민자역사를 가로지르는 가칭 ‘명물거리’일 것이다. 신촌에서 가자면 초입부근에는 음식점위주의 먹자골목이고, 이어서 주로 여성고객들에게 어필할 수 있는 아이스크림, 커피숍 등의 비교적 고급브랜드매장들이 들어서 있다. 이대상권에서 쇼핑 등을 마친 고객들이 신촌으로 이동할 때 필히 지나다녀야 하는 이곳은 향후 발전가능성이 매우 높은 지역으로 분류되고 있다.
신촌상권의 향후전망에 대해 논하자면 지금으로서는 속단하기 힘들다는 말밖에는 섣부른 평가를 내리기 어렵다고 볼 수밖에 없다. 다만, 신촌상권은 이대상권과 더불어 확보하고 있는 엄청난 유동인구를 무기로 현재까지 서북부최대상권으로서 진가를 발휘해 왔듯이 민자역사건립이 성공 또는 부분적인 성공중 어떤 결과가 나오든지 크게 흔들리지 않고 자체적인 힘을 갖고 성장해 나갈 것이라는 데에는 의문의 여지가 없다.
'건대상권'
과거 화양동 상권과 지하철 2호선 건대입구역 역세권의 영향으로 발달한 건대상권은 지역 개발의 영향으로 상권이 확대되고 있다. 과거 건대 야구장자리에 주거와 상업시설이 함께 갖춰진 스타시티는 이미 오피스텔을 분양했으며 신세계 이마트가 입점했고 2008년에는 2만3000평 규모의 롯데백화점이 들어설 예정이다. 피트니스센터, 대형 멀티플렉스 등을 갖추고 있다.
지하철 2호선, 7호선과 무빙워크로 연결되어 있어 건국대, 세종대 학생뿐만 아니라 인근 광진구일대 주민들의 쇼핑, 문화의 중심이 될 예정이다. 지하철 2호선과 7호선 환승역이 들어서면서 주변 유동인구를 흡수하면서 건대역 상권으로 이동되고 상권이 폭발적으로 발전했다. 접근성이 얼마나 상권에 미치는 영향이 큰가를 잘 보여주는 전형적인 역세권 상권이다.
또한 건국대와 세종대, 한양대 등 대학가의 소비층 이 발생하는 외부 유입효과가 커 강남역, 신촌역에 이어 크게 각광받고 있다. 그러나 건대역 부근에 소액 투자자는 접근하기 어려운 게 현실이다. 건대 상권은 현재보다도 미래가 더 좋아 보인다. 건대 야구장과 학군단 용지에 포스코와 금호에서 대형 주상복합 아파트를 짓고 있다. 그동안 상권의 확장 범위를 막고 있던 장애가 사라지며 시너지 효과를 볼 수 있을 가능성이 많아졌다. 따라서 건대역 부근에 관심을 가진 투자자라면 새롭게 지어지는 건물들의 점포에 관심을 가져야 한다.
'서울대상권'
서울대 앞 상권도 인근 도시 재개발의 수혜를 받았다. 봉천 6, 10동의 재개발이 인구 유입을 증가시키고 있다. 주류업종 점포 매매 활발하며 점포규모 확대 업종 다변화 목적 등 상권확대 범위 고려할 필요가 있다. 대학가 상권은 불특정 다수가 이용하는 상권과는 달리 대체적으로 10대와 20대가 주 소비층으로, 젊은 세대에 맞는 업종 위주로 상권이 구성된다. 서울대역 상권역시 이러한 대학가 상권의 특성을 가지고 발달돼 왔다.
하지만 서울대입구역은 서울대학교가 들어서 있는 관악산으로 막혀있고, 상권이 미비해 소비층을 대분분 신림역에 빼앗겼다. 신림역 주변 상인들이 일찌감치 지역극성을 감안한 업종(순대타운)으로 주변 상권의 인구를 흡수한 결과다. 서울대역 상권 내 점포 매매 상황을 보면 업종 가운데 주류업이 가장 많은 비율을 차지하고 있다.
주로 매출감소에 의한 요인이 가장 많았는데, 서울대역 상권이 점차 확산되면서 외부에서 유입인구가 늘어나 수요에 맞는 업종 전환을 시도하는 점포도 꽤 됐다. 기존 점포 형태와 규모로는 까다로운 신세대의 소비 패턴을 끌어들일 수 없어 점포 규모를 넓히거나 업종 다변화에 목적을 두는 매물이 많은 것이 특징이 있고 상권은 다양한 업종과 웬만큼 규모가 갖춰져야 외부로부터의 집객이 용이해진다. 특히 젊은 신세대들은 그들만의 공간과 시간을 원하는 경향이 뚜렷하다.
신(新)투자 요령
위에서 설명한 것처럼 대학가는 더 이상 대학생들의 전유물이 아니다. 또 불황의 안전지대도 아니다. 대학가상권은 젊은층이 주 고객이기 때문에 변화하는 트렌드나 유행에 민감하다. 과거처럼 흥행을 보장하는 백지수표가 아니라 웬만한 준비를 하지 않고는 투자에 실패하기 쉽상이다. 대학가 상가에 관심있는 분들은 아래와 같은 사항을 최소한 염두해 투자에 임하셨으면 한다.
첫째,교통망이 잘 갖춰졌는지 살펴야 한다.
위에서 예를 들은 대학상권의 공통점은 교통망이 잘 발달되어 있다는 점이다. 제아무리 대학가 상가라고 하더라도 주머니가 얇은 대학생들을 대상으로 하다보면 매출에 한계가 있기 마련이다. 대학가상권은 이제 복합개발의 바람이 불것으로 보인다.
대학상권은 젊은 층이라는 안정적 유동인구 외에도 지하철이 지나고 버스노선이 많아 교통망이 잘 발달되어 있는 것이 특징인데 추가적인 교통망이 생기면 상권이 확대되기 마련이다. 만약 이곳에 점포 개설을 하고자 한다면 상권의 확장 정도를 봐가면서 과연 확장 범위가 어디까지일지 판단할 필요가 있겠다. 또한 상권의 주 소비층인 신세대들이 다양한 서비스와 이벤트 등을 선호하고, 대형화된 점포에 몰려든다는 점을 감안해 대형화된 매장 등 차별화된 마케팅을 전개해야 점포 활성화가 용이할 것으로 보인다.
교통망의 확장으로 복합상권으로 확대가 예상되는 대학가가있다.현재 중앙대 입구 상권은 주거나 업무 시설에 따른 상권이기보다는 중앙대 학생들 에 의해 형성된 상권이라고 해도 무방하다. 중앙대 뒤편은 산으로 막혀 있고 현충 로를 따라 동으로는 국립 현충원에 의해 상권이 단절돼 있는 등 접근성이 떨어지는 장애요소가 많았다. 하지만 한편으로는 항아리 상권처럼 외부로 상권이 이탈되는 현상을 방지하기도 하는알짜 상권이다. 막상 지하철 9호선이 개통되면 외부 접근성이 좋아져 상권에 활력을 불어 넣을 것으로 보인다.
둘째,개발호재가 있어 인구가 유입지역인지 파악해야 한다.
상권은 새로운 개발호재가 추가 될 수록 상권은 업그레이드 되기 마련이다. 주변에 뉴타운이나 대규모 재개발,교통망의 확장이나 신설,연장등 개발재료가 풍부하면 상권의 범위가 확장되고 업종의 경쟁력이 강화된다. 개발재료가 있어 대규모 주거지가 형성이 되면 소비력이 강한 신흥소비층들이 유입이 되어 막강한 소비층을 형성할 것이다. 다만,상가투자나 창업시 상권의 특성과 주 소비층의 동선의 흐름이 어디로 몰릴것인가의 파악을 해야 한다.
셋째,놀이문화,참여문화등이 잘 발달했는지 눈여겨 봐야 한다.
대학가상권을 젊은 사람들이 선호하는 이유는 과거의 낭만적인 대학시절의 향수를 누리거나 젊은 에너지를 맛보기 위함이다. 홍대가 대학가상권을 탈피하여 복합상권이 될 수 있는 것도 공연,클럽등의 문화에 참여가 가능하다는 점이다. 최근 대형상가에서 볼 수 있는 변화는 이러한 놀이문화나 참여,체험공간을 확보하려는 노력에서도 엿 볼 수 있다.
넷째,상가가 학교내에 있는 경우 업종을 잘 선택해야 한다.
현재 고려대,서울대,연세대,전남대 등도 스타벅스등 유명 브랜드가 입점을 했다. 이렇게 대학 캠퍼스에 다양한 다국적 브랜드의 입점하고 각종 상업시설이 유치되는 이유는 이렇다. 이는 대학측의 부족한 재정을 채우고자 상업시설 유치를 하려는 학교측의 입장과 각종 편의시설의 유치로 편리하다는 생각하는 학생측의 입장, 소비의 주체가 되는 학생층을 가장 가까운 곳에서 공략할 수 있다는 업체측이 모두 코드가 맞아 떨어진 결과이다.
국내 최초로 부산대학은 학내에 민간 자본을 유치해 대형 복합상가를 분양중이다. 하교측에 따르면 정문 인근에 위치한 낡은 체육관을 헐고 지하4층~지상7층, 연면적 5만4천㎡ 규모의 쇼핑몰 굿플러스를 건립, 오는 2008년말 준공키로 했다. 굿플러스는 민간투자방식으로 추진되며, 효원 E&C가 시행사로, 삼성중공업과 시티엔지니어링이 시공사로 선정됐으며 입점업체 임대분양이 진행되고 있다. 메가박스 8개관,각종 금융기관등이 입점하고 30년 100% 환급형 복합상가이다. 이러한 상업용 건물을 유치하는 가장 큰 이유는 학교측의 경제적 이윤 추구가 가장 크다. 물론 학교측 뿐 아니라 학생들의 호흥도 좋은 편이다.
기업의 입장에서는 당연히 적극적일 수 밖에 없다. 최근 소비력이 급격히 향상된 학생들 수요를 고정배후로 확보가 가능하다는 것이다.
다섯째,대학가 상권에선 튀어야 산다.
대학가는 최신 유행을 만들어내고, 이끌어가는 '실험적인 상권'이다. 이런 곳에서 구태의연한 컨셉으로, 진부한 매장 꾸미기와 상품으로 개업한다는 것은 무모한 도전에 불과할 것이다. 그리고 학생들과 대화 통하는운영주 최고다. 무한 경쟁의 대학가 상권에서는 튀어야만 살아남는다.
여섯째, 변화하는 트렌드를 읽을줄 알아야 한다.
대학가 상권이라고해서 주 고객이 대학생들만 있는 건 아니다. 대학생문화를 선망하는 중·고등학생들은 물론 직장인들도 대학가를 찾는다. 그러나 역시 주 고객은 10~20대 초반의 학생들이 대부분이기 때문에최신 유행과 가격에 민감하다. 그래서 실험적인 아이템을 선보이기가 가장 좋은 상권이라고 할 수 있다. 또 업종의 순환이 빠르고 활발하다는 특성이 있다.
대학가 상권의 경우는 유행에 민감하고 변화에 빠르게 적응하는 청소년들이 주 고객이기 때문에 연예인들이 착용했던 소품이나, 유행에 앞선 보세의류 관련업종 등이 유리하다고 할 수 있겠다. 외식업 아이템의 경우는 퓨전요리나 스파게티, 패스트푸드, 분식 등과 퓨전주점이나 호프 등도 궁합이 맞는다고 할 수 있다. 다만 여타 상권보다 가격이 저렴하고 푸짐해야 경쟁에서 살아남을 수 있기 때문에 수익성,원가에 대한 분석을철저히 한 후접근해야 한다. 그리고 대학생들의 빈 강의 시간에 시간을 때울 수 있는 업종, 업소도 당연히 유리하다 할 것이다.
다만 여름과 겨울 방학기간이 길기 때문에 비수기가 길다는 단점을 잊어서는 안 된다. 많은 창업자들이 젊은층의 구매력에만 관심을 갖고 영업가능 기간을 간과하는 경우를 보게 되는데 특히 주의하고 접근해야 할 것이다.
일곱째, 시세와 비교해 분양가의 적정성을 다져야 한다.
대학가는 대부분 상권이 안정돼 있다 보니 분양상가의 경우 분양가가 생각보다 높다. 따라서 투자에 나설 때에는 각종 자료를 취합해 주변 임대시세와 입지별 상가공급 상황 등을 꼭 따져봐야 한다.
여덟째, 경쟁력 있는 상가를 선택해야 한다.
최근 분양 중인 상가는 근린상가가 대세이다. 쇼핑몰이 공급과잉과 대형 할인점, 온라인 쇼핑몰 등과의 경쟁에서 밀리면서 고전을 면치 못하고 단지내 상가의 경우는 가격의 거품이 심하고 업종이 제한되어 업종변경의 어려움이 많다. 그러면에서 근린상가가 경쟁력이 있어 보인다. 또한 근린상가는 업종제약이 적고 업종전환에도 유리하다고 볼 수 있다.
무엇보다 대학가 상권은 경기침체 여파에 민감한 반응을 보이기보다 비교적 꾸준한 소비층을 확보할 수 있다보니 임대수요도 풍부하다. 또한 유행과 변화에 빠르게 적응하는 젊은층들이 주 고객이다 보니 저가 관련 업종등과 외식업이 강세를 보이고 있다.
다만 방학에 따라 업종별 매출 한계는 단점으로 지적되고 있어 특히 대학가 상권 내에서투자를 고려중이라면입점 업종의 실질 운영 시간도 면밀히 분석해야 한다고 전문가들은 조언하고 있다.
매번 강조하지만 상가구입시 주의할 점은 현재 수익률에만 집착해 매입의사를 결정하기 보다는 향후미래가치가 높은 상가를 매입해야 한다. 또한 적어도 금융권 금리보다 높아야 상가투자 유입수요가 발생하기 때문에 금리변화도 주시해야 한다.
지금과 장기적인 경기침체가 지속되고 부동산규제가 강할수록 단기차익보다는 장기임대가 가능한 상품으로 투자성향을 바꿔야 한다. 즉 시세차익을 노리기보다는 안정적 수깅을 주는 상품으로 이동하는 것이 좋다. 이러한 조건을 가장 많이 충족시켜주는 것이 바로 상가투자지만 만족스런 수익률을 확보하기 위해서는 투자자들이 더욱 많은 발품을 팔아야 한다는 사실을 명심하고 또 명심해야 하겠다.
네이버 대표 부동산 카페 "부동산투자및홍보클럽"운영자
(전)한국세정신문기자
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KBS2TV 세상의 아침 부동산관련 인터뷰
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