성공적인 상가투자를 위해서는 따져야 할 요건들이 많다. 그럼 이러한 요건들 중 가장 중요한 항목은 무엇일까?

쉽게 판단할 수 있을 것 같지만 막상 선택의 귀로에 놓이면 알쏭달쏭한 문제일 수 밖에는 없다. 그럼 바꿔서 생각해 볼 수 있다. 투자하지 말아야 하는 상가의 요건은 무엇이 있을까? 이 조건을 많이 가진 상가일수록 투자가치가 그만큼 낮다고 볼 수 있을 것이다.

피해야할 상가의 요건, 이것만 알아도 상가투자 반은 성공한 것은 아닐까? 투자를 피해야 하는 상가를 찾다보면 자연히 어떤 상가에 투자를 해야 하는지 그 해답이 명료해 질 것이다.

첫째, 임차인이 없는 상가는 분양을 피하는 것이 좋다. 분양받은 상가를 수분양자가 직접 운영하지 않는 이상 임차인은 임대인이 필요할 것이다. 하지만 경기가 침체되어있고 상가도 과잉공급현상을 보이고 있는 지금 상인들이 ‘장사를 하고 싶은 곳’이 아니라면 상가는 공실로 남을 수 밖에 없다.

만약 분양사원들이 ‘100% 임차인 확보’,‘선임대완료’ 등 달콤한 조건을 내세운다고 해도 그 말을 그대로 믿어서는 안된다. 아무리 계약이 임차인 확보 조건을 전제하에 이뤄졌다하더라도 계약서 상 명시되지 않은 내용은 아무런 법적 효력을 갖지 못한다.

둘째, 업종변경이 잦은 상가도 주의해야 한다. 임대인이나 업종이 자주 변경되는 곳은 한마디로 ‘장사가 잘 안되는 점포’일 경우가 대부분이기 때문이다. 지출되는 임대료에 비해 수입이 적어 결국 장사를 포기하는 경우가 빈번하게 발생하기 때문에 업종변경이 잦은 것이다.

이러한 상가를 피하기 위해서는 주변 공인중개사무소에 들러 세입자 변동에 관한 내용을 상세히 알아보거나 관리사무소 등에 들러 임차인 변동, 관리비 납부상태 등을 철저히 점검해 볼 필요가 있다.

셋째, 임대료나 권리금이 지나치게 높은 상가도 피해야할 대상 중 하나이다. 장사가 잘된다고 너무 높은 임대료나 권리금을 지급하고 나면 수익은 나지 않는다. 상가 투자 수익률 계산을 통해 내가 최대 어느 정도의 임대료나 권리금을 지불해야 원하는 만큼의 수익률을 낼 수 있는지 계산해보고 적정선에서 조율 하는 것이 중요하다. 특히 상권의 특성을 파악을 할 수 없는 곳에서는 무리한 투자는 결국 실패로 연결될 가능성이 높다.

넷째, 상권이 이동하고 있는 점포는 위험하다. 신규역이나 대형 유통매장이 들어서면 이를 중심으로 신흥 상권이 활성화되어 주변 상권을 이끌어가게 되며, 반면 기존 상권은 점차 빛을 잃어가게 된다.

그렇기 때문에 분양이나 임대를 받으려는 입지의 개발계획을 파악하는 것은 매우 중요한 일이다. 신흥상권에게 수요자를 빼앗겨버리는 기존 상권은 입지가 양호하더라도 기대만큼의 수익을 내기 어렵다.

다섯째, 토지지분이 낮은 점포보다는 높은 점포를 구하는 것이다. 상가와 주택과 같은 건축물은 시간이 지날수록 가치가 하락하는 부동산이다. 하지만 토지의 경우 건물과 달리 감가상각이라는 부분이 배제되어 있어 장기투자를 원하는 투자자라면 해당 점포의 토지 지분면적이나 지분의 가격을 따져보는 것이 현명하다.

이 밖에도 고객의 동선이나, 주고객의 연령층, 교통환경의 변화, 소비 및 생활패턴의 변화등도 상가를 선택할 때 반드시 체크해야 한다.