상가는 수익형 부동산으로써 사람들의 활용도가 높은 전철·지하철역의 존재에 따라 가치가 크게 달라지는 편이다. 투자자들이나 분양관계자들도 역 근방에 있는 역세권 상가에 대해 접근성이 좋다는 이유로 다른 상가들보다 몸값을 높게 쳐주는 분위기다.

하지만 전반적인 인구감소 국면에서 지속적인 역 증가가 이루어지고, 또한 이들 역 주변마다 상가가 들어선다는 사실을 감안하면 수요력의 급팽창이 이뤄지지 않는 한 역세권 상가 모두가 번창하기는 힘든 상황이다.

특히나 최근에는 서울에서 역세권 아닌 곳을 찾기가 더 힘들다고 할 정도로 역 수가 적지 않은데, 이 때문에 역세권 상가 기준자체도 보수적으로 볼 필요가 있어 보인다. 업계에서는 보통 짧게는 역으로부터 200 여 미터, 넓게는 500 여 미터 이내 까지를 거리상 역세권 상가로 분류하는 경우가 많다. 역이 꾸준히 늘어나는 상황 속에서 지나치게 역세권 범위가 넓지 않느냐는 지적이 나올 법한 부분이다.

이런 분위기 속에서 새롭게 조명받고 있는 수익형 부동산이 이른바 ‘초역세권 상가’다. 이는 말그대로 역세권 중에서도 직접 역과 연결되거나 상당히 밀접한 거리에 역을 둔 점포를 뜻한다.

초역세권 상가의 장점은 역세권 중에서도 고객 접촉도와 유입확률이 상대적으로 커 안정적 운영 가능성이 높다는데 있다. 이런 관점에서 최근에는 지하철역 바로 앞 상가에 관심을 가지는 투자자들도 적지 않다. 역에서 내리자마자 접할 수 있는 상가나 아니면 역과 직접 연결되는 상가를 찾는 것인데 역세권 상가로는 다소 부족하고 초역세권 상가라야 만족한다는게 이들의 말이다. 역과의 거리가 가까우면 다른 일반 상가들에 비해 어느정도 노출성과 유입 가능성이 보장되지 않겠느냐는 기대감을 나타낸다고 볼 수 있다.

전철·지하철 역수가 적지 않게 늘어나면서 역세권 상가 간에도 차별화가 나타나고 있다. 역과 직접 이어지거나 역 바로 앞에 있는 상가는 아무래도 수요확보에 용이한 측면이 있다. 하지만 상가 투자자 입장에서는 초역세권이라는 조건만 가지고 평가하는 것은 바람직하지 않다. 해당 역 주변여건, 역의 활성화정도, 인근 유동인구 정도, 향후 개발호재, 지하철 이용객 이동동선 등 다양한 부분을 두루 따져보는 자세가 필요하다. 특히나, 최근에는 일부 유명 역세권이 이웃 역세권 수요를 끌어오는 이른바 ‘빨대효과’도 심심치 않게 발견되므로 더욱 주의깊게 체크해야 한다.