2016 상가거래량 11년 만에 최대
국토교통부의 시·도별 건축물 거래현황 자료를 보면 2016년 상가·오피스 등 상업·업무용 부동산 거래량이 11년 만에 최대치를 기록했다.
2016년 1~11월 전국 상업·업무용 부동산 거래건수는 23만1458건으로 지난해 같은 기간(22만1413건)보다 5%(1만45건) 많다. 관련 통계가 공개된 2006년 이후 가장 많은 수치다.
상업·업무용 부동산 거래는 지난해부터 급증했다. 글로벌 금융위기 직후인 2009~2010년에는 10만 건 수준에 그쳤다. 이후 10만~15만 건을 오르내리다 지난해 24만4428건이 거래되면서 처음으로 20만 건을 돌파했다.
지역별로는 경기도가 6만7060건으로 거래량이 가장 많았다. 이어 서울(4만9805건), 부산(1만7543건), 인천(1만6968건) 등 순이었다.
지난해 대비 거래가 가장 많이 늘어난 지역은 강원도로 나타났다. 1년 새 59%(6642건→1만535건) 증가했다. 경북(6715건→8147건), 광주광역시(4043건→4849건), 제주시 (4977건→5928건), 대전(3579건→4218건), 인천(1만4990건→1만6968건) 등도 늘었다. 반면 대구는 거래 건수가 25%(9667건→7234건) 감소했다. 부산(2만2404건→1만7543건), 세종시(1940건→1563건) 등도 줄었다.
2017년 오피스텔·상가 분양도 실거래가 신고해야
2017년 1월 20일부터 아파트, 오피스텔, 상가, 택지·산업용지 공급(분양) 계약과 상가, 토지의 분양권 매매도 실거래가 신고 대상에 포함된다.
대상은 30세대 이상 공동주택, 50세대 이상 연립·다세대 주택, 30실 이상 오피스텔, 분양면적 3000㎡ 건축물의 분양 계약으로 대규모 수익형 부동산이다.
6월부터는 매매 가격을 실제보다 줄여 신고하는 ‘다운계약서’ 등 부동산 실거래가 위반 행위를 행정기관 또는 수사기관 등에 신고하면 포상금을 받을 수 있다. 신고포상금 지급 대상이나 기준, 방법 등은 정해지지 않았으나 기존 토지거래계약 허가 위반 신고 포상금은 50만원이며 경우에 따라 최고 1000만원까지 포상금을 받을 수 있다. 국토교통부는 이와 함께 1월 20일부터 이전 실거래가 신고 위반을 본인이 자진해서 신고할 경우 과태료를 50% 깎아주기로 했다.
3년 이상 농지로 사용하고 있는 임야는 농지로 지목변경이 가능해진다. 기간은 1월 21일부터 1년 간이다. 시장·군수·구청장에게 신고하면 된다. 이전에는 산지전용허가를 받고, 대체산림자원조성비와 농지전용부담금을 내야 했기 때문에 이를 기피해 허가 없이 임의로 농지로 사용하는 사례가 많았다.
주택 임대와 관련된 분쟁을 쉽게 풀기 위해 주택임대차분쟁조정위원회가 5월말부터 설치, 운영된다. 이전에는 임대인과 임차인이 자율적으로 합의를 못할 경우, 법원의 소송·조정 절차를 통해서만 문제가 해결됐다. 주택임대차분쟁조정위원회는 대한법률구조공단 지부 등에 설치된다.
잘나간다는 핵심상권 `권리금 포기` 점포 속출 중
권리금만 3억원에 달하던 세로수길 대형 매장이 권리금 없이 매물로 등장하거나 권리금 1억원을 넘던 경리단길 루프탑 바 상가가 무권리로 매물로 등장하는 등 소위 잘나간다는 상권에서 권리금이 실종되는 현상이 일어나고 있다.
경의선숲길 개통과 함께 상권이 팽창하던 연트럴파크 일대에도 권리금 2000에서 1억원에 달하던 점포들이 권리금이 하락하거나 심하게는 무권리 점포가 다수 등장하고 있다.
대출 규제로 인해 부동산시장 전반이 위축된 데다 경기 불황까지 겹치면서 서울 주요 핵심 상권에 권리금이 없는 임대 매물이 속속 등장하는 등 위기감이 팽배해지고 있다.
J업체의 매물 접수자료에 따르면 12월 임대·매매시장에 나온 매물은 총 1283곳으로 2011년 1000여곳 수준에서 급증하는 추세를 나타내고 있다.
매물은 급증하지만 주요 상권 상가시장은 경기가 얼어붙으면서 가게를 새로 내려는 사람들이 관망세로 돌아서자 이달 들어서는 수억 원의 권리금을 포기하는 매물이 부쩍 늘고 있다는 분석이 나오고 있다.
점포 거래 경색에 있어서 차이점이 있다면 불황형 장세에 전용 15~50㎡형인 소형 가게는 그나마 거래되는 반면 60㎡대 이상인 중형은 거래가 부진한 것이 차이점이다.
사정이 이렇다 보니 중형 이상 가게들은 '쪼개기 임대'에 나섰다. 범이태원 상권인 용산구 해방촌 일대에서는 전용 230㎡형 1층 점포가 '분할 임대 가능' 조건을 제시하며 매물로 나오기도 한다
한편 한국감정원에 따르면 3분기 소형 매장의 공실률은 2.9%인 반면 중대형 상가 공실률은 7.3%다. 특히 중대형 상가 중 강남 청담동 일대 공실률은 11%에 이른다.
부동산업 대출, 임대수익 악화에 '경고등'
최근 급증한 부동산업 대출의 건전성이 악화할 위험이 있는 만큼 건전성에 유의해야 한다는 지적이 나왔다.
한국은행은 27일 국회에 제출한 금융안정보고서에서 "2013년 이후 개인사업자를 중심으로 부동산임대업 대출이 높은 증가세를 보이고 있다"며 이같이 밝혔다.
조선, 철강 등 업황 부진의 여파로 기업대출의 증가세가 둔화했지만, 부동산임대업 대출의 열기는 뜨겁다.
일반은행의 기업대출에서 부동산임대업 대출 비중은 2012년 말 13.3%에서 올해 6월 말 19.5%로 상승했다.
차주별 현황을 보면 지난 6월 말 현재 전체 부동산임대업 대출에서 개인사업자(자영업자) 비중이 79.6%로 대부분을 차지한다.
개입사업자의 부동산임대업 대출에서 상가, 오피스 등 비주거용 건물은 지난 6월 말 현재 69.0%나 된다.
또 KEB하나은행, 우리은행[000030], 국민은행, 신한은행 등 4개 시중은행에서 부동산임대업 대출의 차주는 2012년 말 5만5천명에서 지난 6월 말 12만2천명으로 2배 이상 늘었다.
보고서는 부동산임대업 대출에서 차주의 신용도가 높은 수준이라고 설명했다.
지난 6월 말 기준 고신용 차주의 비중이 66%로 제조업(39%), 도소매업(38%), 음식·숙박업(36%) 등 다른 업종보다 높다. 또 부동산임대업 대출에서 저신용자 비중은 2%로 매우 낮다.
보고서는 "부동산임대업 대출은 차주의 신용도가 높은 주담보인 상업용 부동산의 가격이 안정된 점을 고려할 때 자산건전성 측면에서 크게 우려할 상황은 아닌 것으로 판단된다"고 평가했다. 그러나 최근 임대수익률 하락 등으로 안심할 상황이 아니다.
보고서는 "최근 자영업자의 업황 부진에 따른 임대수요 위축 등으로 상업용 부동산의 공실률이 상승하고 임대수익률이 하락하는 점에 유의할 필요가 있다"고 지적했다.
특히 "부동산 가격 조정, 대출금리 상승 등의 충격이 발생할 경우 중·저신용등급 차주(전체 차주의 34%)를 중심으로 채무상환능력이 약화하면서 부동산임대업 대출의 건전성에 부정적 영향을 미칠 수 있다"고 우려했다.
중대형 상가의 공실률은 2013년 3월 말 8.9%에서 올해 6월 말 10.5%까지 올랐고 오피스 빌딩의 공실률은 같은 기간 8.5%에서 13.4%로 치솟았고 상가 임대수익률은 2013년 5.0%에서 올해 9월 4.6%로, 오피스 임대수익률은 같은 기간 5.4%에서 4.6%로 각각 떨어졌다.
게다가 내년 이후는 상업용 부동산의 신규 공급이 크게 늘면서 임대수익률이 추가로 떨어질 것이라는 예상이 우려를 키운다. 지난해 상업용 부동산의 착공면적 증가율은 43.6%를 기록했다.
내 땅 불구 재산권 행사 못하던 땅들, 주인 재산권 행사 가능
지방자치단체가 공원 도로 등 기반시설을 짓기 위해 ‘도시·군계획시설’ 부지로 지정했지만 10년 이상 사업을 하지 않은 땅에 대해 내년부터 땅 주인이 지정해제를 신청할 수 있다. 전국 장기미집행 도시·군계획시설 규모는 869㎢로 서울 면적의 1.4배에 달한다.
국토교통부는 땅 주인에게 도시·군계획시설 지정 해제 신청권을 주는 내용을 담은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 일부 개정안이 27일 국무회의를 통과했다고 밝혔다.
종전에는 도시·군계획시설로 지정된 땅은 개발행위가 원천적으로 금지돼 땅 주인들이 재산권을 행사할 수 없었다. 이번 시행령 개정으로 다음달 1일부터 장기미집행 도시·군계획시설 땅 주인은 기초자치단체장(입안권자)→광역자치단체장(결정권자)→국토부 장관 등 3단계에 걸쳐 지정해제를 요청할 수 있게 됐다.
수출·소비·출산·고용 급감 ‘사면초가’
2016년 한국 경제는 ‘4대 절벽’에 서서 간신히 버텨왔다고 해도 과언이 아니다. 지난해부터 수출이 급감하면서 수출절벽이 올해 내내 지속됐다. 급격히 소비가 줄어드는 소비절벽, 출생아 수가 급감하는 인구절벽도 경제의 발목을 잡았다. 하반기 들어서는 고용절벽의 위협이 심각했다.
26일 산업통상자원부에 따르면 올 들어 11월까지 수출액이 지난해 같은 달보다 증가한 달은 8월과 11월밖에 없다. 그나마 월평균 수출액은 11개월 내내 감소했다. 수주 어려움을 겪고 있는 선박수출이 크게 줄었고, 삼성 갤럭시노트7 화재 사태, 현대자동차 파업 등이 이어지면서 스마트폰과 자동차 수출도 급감했다. 최대 수출 대상국인 중국으로의 수출도 지난해부터 감소세로 전환했다. 중간재를 중국이 직접 생산하는 ‘차이나 인사이드’가 강화되는 데다 사드(고고도미사일방어체계) 한반도 배치를 이유로 비관세 장벽도 부담으로 작용했다.
간신히 불씨를 살려오던 내수는 지난달 최순실 국정농단 사태가 불거지자 소비자들이 지갑을 닫으면서 얼어붙었다. 지난달 소비자심리지수는 95.8포인트 전달(101.9포인트)보다 6.1포인트 급락했다. 이는 글로벌 금융위기 직후인 지난 2009년 4월 94.2포인트를 기록한 이후 7년7개월 만에 가장 낮은 것이다. 여기에다 고병원성 조류인플루엔자(AI) 사태로 계란값이 상승하고, 닭소비가 줄면서 소비심리는 더 얼어붙고 있다. 가계부채 우려로 금융권이 담보대출을 죄면서 주택시장도 냉각기에 접어들고 있다.
인구절벽은 심각성이 더해졌다. 통계청에 따르면 지난 10월 태어난 아이는 3만1600명으로 지난해 같은 달(3만6702명)보다 13.9% 감소했다. 2000년 관련 통계가 집계된 이후 월별 출생아 수로는 역대 최저다. 감소폭도 2013년 10월 이후 3년 만에 가장 컸다. 통계청 관계자가 “통계가 잘못됐나 싶어 몇 번이나 봤다”고 할 정도였다. 혼인건수가 줄면서 앞으로 출생아 수는 더 줄어들 가능성이 크다.
경기침체, 기업구조조정이 겹치면서 고용도 크게 위축됐다. 국내 일자리의 주축인 제조업에서 지난 10월부터 두 달 연속 10만개가 넘는 일자리가 사라졌다. 지난달 청년(만 15~29세) 일자리는 3년3개월 만에 감소세로 전환됐고 청년 실업률은 지난달 기준으로 2003년 이후 13년 만에 가장 높았다. 생산과 소비의 주력계층인 3040의 일자리 감소는 상당한 위협요인이다.
강남 메인 축이 바뀐걸까? 테헤란로→강남대로
최근 미국, 일본 등에서 선풍적인 인기를 얻고 있는 햄버거 체인점 쉐이크쉑은 지난 2016년 7월 22일 서울 강남구에서 국내 첫 점포를 열었다. 오픈 첫 날 폭염에도 불구하고 1500여 명이 긴 줄을 서는 인기를 끌었다.
쉑쉑버거가 국내 1호점을 연 곳은 오피스 빌딩이 즐비한 테헤란로가 아닌 강남대로 신논현역 부근으로 햄버거가 바쁜 직장인들이 손쉽게 끼니를 해결할 수 있는 대표적인 메뉴이기 때문에 테헤란로에서 가장 먼저 점포를 열 수도 있었지만 쉑쉑버거는 테헤란로 대신 '젊은이의 거리' 강남대로를 선택했다.
강남대로의 인기는 스포츠 매장에서도 확인할 수 있다. 나이키, 뉴발란스, 아디다스, 언더아머 등 글로벌 브랜드는 경쟁하듯이 플래그십 스토어 형태로 신논현역~강남역 일대에 들어서고 있다.
잘나가는 강남대로가 더욱 뜨거워진 것은 서울과 수도권을 잇는 교통의 허브로 자리잡았기 때문이다. 강남과 분당을 잇는 신분당선이 개통됐으며 판교·분당·광교·용인 등 수도권 위성도시에서 출발한 노선버스 상당수는 경부고속도로 반포IC를 빠져나와 신논현역을 거쳐 강남역을 경유해 다시 빠져나간다.
인천국제공항에서 공항철도를 타면 김포공항에서 9호선으로 환승해 바로 강남대로 신논현역까지 올 수 있보니 외국인의 증가세도 두드러지고 있다.
반면 테헤란로는 입주해 있던 기업들이 비싼 임대료를 감당하지 못해 구로디지털단지, 가산디지털단지, 판교, 성수 등으로 이전하면서 '국내 오피스 중심지'라는 과거의 영광이 퇴색하고 있다.
최근 하나의 공간을 여러 회원들이 공유하는 '공유 오피스'가 테헤란로 비어 있는 빌딩에 속속 입주하고 있지만 이를 가리켜 '오피스 중심지 테헤란로의 부활'이라고 보기에는 무리가 있다는 지적이다.
최근 강남 빌딩 임대료가 낮아지자 공유 오피스들이 들어서면서 스타트업을 적극 유치하고 있지만 기존 입주해 있던 기업보다 구매력이 떨어지는 스타트업 입주가 늘어나다보니 테헤란로의 위상이 과거보다 낮아지는게 아니냐는 시각도 있다.
강남대로와 테헤란로의 격차는 빌딩 매매가격에서 여실히 드러난다. 2014년 강남역 부근에서 랜드마크 역할을 했던 뉴욕제과 건물은 토지 3.3㎡당 5억1700만원에 팔려 국내 빌딩 거래 역사상 평당 최고가를 기록했다. 반면 테헤란로에 인접한 빌딩은 가격을 잘 받아야 토지 3.3㎡당 2억원 전후이다.
임대료 차이도 점점 더 벌어지고 있다. 종합 부동산 자산관리 회사인 젠스타에 따르면 지난 11월 강남대로 주변 빌딩의 3.3㎡당 환산임대료는 12만1467원으로 테헤란로 주변 빌딩 12만166원보다 1301원 비쌌다. 2015년 1월만 해도 강남대로 빌딩과 테헤란로 빌딩의 환산임대료는 각각 11만9853원, 11만9138원으로 715원 차이가 났지만 1년10개월 만에 두 배 가까이 벌어진 것이다. 환산임대료란 임차인이 임대인에게 지급하는 비용의 총합을 의미한다. 보증금운용이익·월임대료·관리비를 합해서 구한다.
전문가들은 "강남 중심거리가 테헤란로가 아닌 강남대로라는 얘기가 나오는 것 자체가 서울 강남권의 위상 변화를 나타내는 것"이라며 "이제 강남은 오피스 중심지에서 소비 중심지로 변모하고 있다"고 말했다.
다만 공실률은 테헤란로가 강남대로보다 낮다. 테헤란로 주변 빌딩이 5.6%, 강남대로 주변 빌딩이 7.5%다. 이 때문에 여전히 테헤란로가 강남의 중심 거리라는 의견이 나오기도 한다.
빨간불 켜진 '신축빌라'…쌓이는 매물에 '깡통전세' 주의보
다세대·연립주택 등 신축 빌라시장에 빨간불이 켜졌다. 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 빌라가 전세난의 대체 상품으로 떠오르면서 우후죽순으로 공급이 크게 늘어난 탓이다. 특히 서울 등 수도권 다세대·연립주택의 준공(입주) 물량은 작년에 이어 올해도 사상 최대치 기록을 경신할 것으로 보여 미분양 확대에 따른 불안감이 커지고 있다.
국토교통부에 따르면 올해 들어 10월까지 전국에 준공(입주)한 신축 빌라(다세대·연립주택)는 10만 4529가구로 지난해 1년치(10만 7435가구)에 근접하고 있다. 11월과 12월치를 포함하면 사상 최대가 될 것으로 보인다. 특히 서울·수도권 준공 물량만 따지면 8만 5040가구로 지난해 1년치(8만 5080가구)와 맞먹는다.
신축 빌라시장은 3~4년간 최대 성수기를 누렸다. 아파트 전셋값이 급등하자 상대적으로 저렴한 빌라로 발길을 돌리는 실수요자들을 겨냥해 신축이 잇따랐다. 특히 뉴타운 등 개발계획이 취소된 지역을 중심으로 빌라 건축이 빠르게 증가했다. 실제로 집계가 시작된 2005년부터 2010년까지 6년간 전국에 신축한 빌라는 16만 8223가구에 불과하다. 반면 2011년부터 올 10월까지 약 6년간 새로 지은 빌라는 59만 1944가구로 352% 증가했다.
그런데 최근 3~4개월 사이 상황이 많이 달라졌다. 아파트 전셋값이 안정세를 찾고 있는데다 준공하는 신축 빌라가 늘면서 매물이 쌓이고 있다. 빌라업계에 따르면 최근 공급 물량이 많은 서울 은평·강서·중랑구 등에서는 구별로 100~120가구씩 신축 빌라 매물이 나와 있다.
강서구 방화동의 경우 1~2개월 안에 대부분 팔리던 신축빌라들이 요즘은 찾는 사람이 확 줄었고 건물주들도 보통 6개월 지나면 분양가를 내려 올 상반기 2억 3000만원 선이던 방 두 개짜리 빌라가 지금은 1억 8000만~9000만원대로 떨어진 상황이다.
내년은 더 걱정이다. 주택산업연구원에 따르면 내년 준공하는 전체 주택 물량은 60만 6000가구에 달한다. 이 중 아파트가 38만 가구, 나머지 23만 가구는 비아파트(단독·다세대·연립주택)다. 문제는 올해 나온 신축 빌라 매물이 쌓이면서 건물주의 금융 부담이 커지고 있다는 것이다.
작년과 올해는 저금리 기조로 연체율이 사상 최저치를 기록하면서 경매시장에 나오는 물건도 많지 않았지만 내년 금리가 본격적으로 오르고 전셋값이 떨어지면 유동성 위기도 덩달아 커져 통으로 경매에 나오는 신축 빌라가 적지 않을 것이라는 전망도 커지고 있다.
[부동산 고수 2017년 전망-수익형 상가] 선종필 대표
2017년 부동산 시장은 한치 앞을 내다볼 수 없는 불확실성이 높아지면서 극도의 관망세가 커질 전망이다.
경제적 변수 중 가장 큰 요인은 무엇보다도 금리변동성이며 수익형부동산의 가장 큰 시장인 상가투자시장에는 자영업자 활성화 여부도 큰 비중을 차지하고 있다. 게다가 탄핵 정국 이후에 대통령선거로 정치적 소모전이 치열해질 형국이어서 2017년 수익형 부동산 시장의 환경은 상당기간 불확실성 해소가 이루어질 때까지 관망세가 짙어질 전망이다.
2017년에는 금리인상이 불가피하며 금리인상 우려의 폭이 어느 선까지 진행될지가 가장 큰 변수로 영향을 끼칠 것이라는 데에는 큰 이견이 없다.
2016년까지 상가투자시장에는 초저금리 기조에 따른 금리 레버리지 효과를 극대화하는 투자패턴을 이어오면서 투자자들의 자기자본 비율은 과거 70%선에서 50%수준으로 낮아지고 금융조달자금은 30%에서 50%선으로 커져왔다.
서울을 기준으로 볼 때 상가의 투자 수익률이 5%선을 유지하면서 상가투자에 금융금리는 3%내외 선에서 조달 가능해 금융레버리지 효과가 반영되기 수월했었지만 2016년 하반기에는 3%후반대로 조달금리가 이미 상승하기 시작하다보니 금리 레버리지 효과의 폭이 1%내외 선으로 급격히 줄어들었다.
여기에 2017년 대출규제와 금리인상이 추가되는 경우라면 실질적으로 금융자금 조달을 통한 금리레버리지효과는 ‘0’(제로)에 가깝게 될 우려가 커지면서 투자자들의 자가자본 비율이 과거처럼 70% 이상으로 커져야 하는 부담이 생기게 되는 셈이다.
예를 들어 10억 원짜리 상가를 투자한다면 지금까지는 자기자본 5억 원에 금융조달 5억원을 통해 투자하면서도 금융조달 비율이 크면 클수록 실투자수익률이 높아질 수 있었던 반면에 2017년 이후 투자환경은 자기자본 비율을 7억원선까지 끌어올려야 하며 금융조달에 대한 금리인상으로 인해 대출레버리지 효과가 줄어들거나 상쇄되어 전반적인 투자자들의 실질투자수익율은 낮아지게되어 위축될 수 있는 환경으로 변화하게 될 전망이다.
직접적 관계 환경의 변화의 다른 축으로는 내수와 자영업 경기를 도외시 할 수 없는데 통계청에 따르면 2015년 6월부터 13개월 연속 감소하던 자영업자는 2016년 8월과 9월 연속 8만 명 전후의 '이상 급증세'를 보이며 전년 같은 기간보다 8월(7만9000명), 9월(8만6000명) 등 크게 늘었고 1인 자영업자'도 2013년 1분기 이후 계속 줄어들기만 하다가 2016년 3분기에 408만8000명으로 처음으로 증가세(작년 동기 대비 1.3% 증가)로 돌아서면서 총 자영업자 수는 2015년 말 537만4000명에서 2016년 9월 567만9000명으로 30만 명 이상 늘었다.
하지만 자영업 환경을 악화일로다. 지표상으로 자영업자가 늘고 있는 겉모습보다는 속사정이 문제라고 할 수 있다. 자영업자의 증가는 경기호전과 활성화에 따른 긍정적 증가라기보다는 고용시장에서 밀려나 자영업으로 후퇴하는 성격을 가지고 있다는데 문제가 있으며 특히나 경기불황의 여파는 2017년 조선, 해운, 건설, 금융 등 취약산업의 구조조정이 본격화 되면서 더욱 증가할 수도 있다.
기획재정부 자료에 따르면 2015년 폐업한 소상공인은 8만9000명으로 5년 만에 최대치를 기록했으며 창업 후 1년 내 폐업률이 35%에 이르고 2년차에 55%, 3년차에는 85% 이상이 폐업을 하고 음식·숙박업의 생존율은 더 나빠 1년 만에 절반 수준인 55.6%로 떨어지고 있어 전반적인 내수침체 현상을 보여주고 있다.
이런 현상은 국세청이 발표한 2005~2014년 개인사업자 신규·폐업 현황을 보면 창업은 967만개, 폐업은 799만개로 집계된 자료에서도 여실히 증명된다.
문제는 단순한 관점으로 자영업자의 숫자는 증가할 수밖에 없는 경제환경이 깊어지고 있지만 내실을 보면 안 그래도 힘든 자영업자의 내수시장을 나누어 가지게 됨으로서 동반침체의 골이 깊어지게된다는 점이다.
실제로 자영업자들의 수입내역을 통계청 자료로 살펴보면 자영업자 12.9%인 73만 명의 한 달 소득은 100만원에도 못 미친다.
이러다보니 자영업유지를 위한 자영업 대출규모는 520조원에 달하고 있으며 특히 이중 32.6%는 비싼 이자를 내야 하는 제2금융권 대출인데다가 금리인상이라는 악재 속에 자영업자의 부담이 증가하게되어 2017년도는 자영업자의 구조조정도 시작될 것으로 예상되고 있다. 금융권이 내년 금리를 1% 포인트만 올려도 자영업자의 추가 부담은 무려 5조원이 넘는 셈이다.
수익형부동산 투자자들이 자가 운영형 보다는 임대수익형인 점을 고려한다면 수익형부동산인 상가의 최종 사용자인 자영업자의 경기가 구조조정에 들어가게 될 것으로 전망되는 2017년 상가투자시장은 더욱 주의가 필요해진다고 해도 과언이 아니다.
특히나 기존 상가시장이 아닌 신규분양상가 시장에서는 대규모 택지개발지구 폐지 발표에 따른 후유증으로 상업용지에 대한 입찰 전쟁이 일어나 과거 105%에서 150% 수준에 낙찰되던 용지입찰이 최근 추이에서는 200%를 상회하는 현상이 비일비재해지면서 신규 상가의 분양가는 웬만한 지역에서는 3.3㎡당 3500만원을 넘어 5000만원까지 육박하고 있어 이에따른 투자자들의 투자수익율 보존욕구에 따라 신규 형성되는 지역의 임대료는 가파르게 상승하고 있다.
기존 상권지역에서의 창업에 수반되는 권리금을 피할 수 있고 상권 형성에 대한 과도한 기대감으로 인해 입주 임대시세는 호가중심으로 형성이 되긴 하지만 임대차계약 2년이 지난 지역의 대다수가 첫 임대료를 유지하기보다 하향조정되거나 공실이 발생하는 현상들이 발생했던 판교등과 같은 지역적 현상들을 면밀히 살펴보면 2017년 이전 공급되었던 지역이나 2017년 입주가 개시되는 지역들에서도 이런 현상들이 반복될 수밖에 없는 우려가 커지는 셈이다.
따라서 2017년 현명한 상가투자가 되려면 무엇보다도 수익률 추구형 투자패턴 보다는 임대차 기조가 유지될 수 있는 안정형 패턴의 보수적 관점의 투자관점을 유지하면서 급매물 중심의 가격 경쟁력이 확보되는 제한적 물건을 집중적으로 검토하는 투자자세를 견지하는 것이 필수적이라고 하겠다.
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