서울 사당역 상권은 비교적 단순하게 구성돼 있지만 행정구역상으로는 3개구가 접목되는 복합적인 곳이다.

이에 따라 A급지인 관악구 남현동,B급지인 서초구 방배동,C급지인 동작구 사당동 등 배후 수요층의 소득 수준과 고객 기반이 각기 다르다.

유망 업종이 구역별로 달라지는 것도 이 때문이다.

사당사거리에서 과천쪽으로 약 150m 도로변과 이면골목에 형성된 A급 상권은 점주의 바뀜이 없는 구역으로 알려져 있다.

점포 매물이 거의 나오지 않는다는 얘기다.

특히 사당역 5번 출구에서 관악등기소까지 100m가 채 안되는 도로변은 최근 수년간 매물이 품귀 현상을 보일 정도로 장사가 잘 되는 곳이다.

이 때문에 이곳에 자리잡은 건물 1층 30평 이상 음식점이나 주점의 권리금은 5억~6억원 선으로 서울 강남역 상권 먹자골목 수준이다.

이에 따라 여기에서 창업할 경우 권리금,보증금,인테리어 공사비를 합쳐 투자 비용이 10억원을 훌쩍 뛰어넘는다는 계산이 나온다.

그러나 자금이 있더라도 매물이 없어 '언감생심'일 뿐이다.

재미있는 것은 이 골목에 유명 브랜드 체인점이라고는 '놀부 부대찌개'정도이고 나머지는 거의 개인이 운영하는 독립점포이다.

그것도 허름한 가게가 대부분이다.

상가 정보 제공업체인 상가뉴스레이다 서준 상권분석팀장은 "어쩌다 나오는 매물도 상가번영회 내부에서 소화하기 때문에 최근 2년간 외부로 매물이 전혀 나오지 않았다"며 "등기소 골목에 있는 가게들은 매출 정보 노출을 극히 꺼리지만 한 달에 최소한 1억5000만원 이상 매출을 올리는 것으로 파악된다"고 말했다.

업종에 관계없이 A급지에서 장사가 잘 되는 이유는 수요에 비해 점포 수가 적기 때문으로 분석된다.

15만여명이나 되는 사당역의 하루평균 승하차 인구 중 상당수가 과천,의왕,군포,평촌,산본 등으로 가는 버스를 갈아타기 위해 5번 출구로 나오게 된다.

이들이 맨 처음 마주치는 곳이 바로 등기소 골목이다.

밤 장사만으로도 짭짤한 매출을 올릴 수 있는 이유다.

5번 출구에서 버스정류장으로 가는 대로변은 '르메이에르' 주상복합 건물까지 상가가 연결돼 있다.

다른 상권과 마찬가지로 1층은 액세서리,베이커리,화장품,편의점 등 판매업소가 주류를 이루고 있다.

2층은 커피숍 일색이다.

대로변도 등기소 골목과 마찬가지로 매물이 귀하기로 소문이 났지만 최근 10여평 규모 매장이 권리금 2억원에 매물로 나온 것으로 알려졌다.

이 같은 사정을 반영,패밀리레스토랑 빕스는 상가 맨 끝 자락인 주상복합건물 2층에 자리잡았다.

서준 팀장은 "이 구역이 만남의 장소임을 감안해 베이커리와 카페를 겸하는 업종이면 유망할 것"이라고 조언했다.

커플들에게는 카페로,먹자골목 배후 원룸과 단독주택가 주민들에게는 베이커리로 활용돼 매출이 꾸준할 것이란 설명이다.

B급지인 서초구 방배동 상권은 고객층의 연령대가 20,30대가 주류인 A급지보다 올라간다.

이곳의 명물로 꼽히는 '만남의 광장' 커피숍에서는 30대를 찾아보기도 힘들다.

온통 40,50대 일색이다.

커피숍 앞 주차 공간에도 대형 차들이 줄지어 서 있다.

이 같은 고객 성향을 반영,커피숍에서 반경 50m 안에만 대형 일식집 네 곳이 문을 열고 있다.

직장인 수요를 겨냥한 갈비탕집,맥주전문점(와바),참치횟집 등도 하나같이 50평 이상 중대형 매장이다.

이상헌 창업경영연구소장은 "적어도 이 구역에서 장사하려면 번듯한 인테리어를 갖춘 중고가 메뉴의 50평 이상 매장이어야 한다"면서 "문만 열면 장사가 되는 등기소 골목과 달리 매장규모와 시설,메뉴에서 중년층 입맛에 맞아야 살아남을 수 있다"고 강조했다.

실제 이 상권 입구의 편의점은 아이스크림점으로 모습이 바뀌었지만 매출 부진을 겪는 것은 마찬가지라고 현지 부동산업소 관계자들은 전한다.

10대와 20대가 드나드는 상권이 아니란 반증이다.

이 소장은 "지금까지 이 상권은 직장인 수요가 강세였지만 갈수록 배후 아파트단지 중산층 주부들이 만나서 대화하거나 회식을 즐길 장소가 필요해질 것"이라고 내다봤다.

박리다매형이 아니라 품위있는 카페나 횟집 등으로 승부를 걸어볼 만하다는 얘기다.

그는 이곳 대형 매장들의 권리금이 3억~5억원 수준이지만 충분한 투자 가치가 있다고 덧붙였다.

권리금이 1억원 이하로 뚝 떨어지는 C급지(동작구 사당동) 먹자골목 구역은 중저가로 승부하지 않으면 안된다.

배후 단독 주택가는 비교적 지갑이 얇은 곳이기 때문이다.

상권을 업그레이드 시킬 호재가 별로 없는 곳이라 매물도 상대적으로 많이 나온다.

현재 업종은 객단가가 낮고 술을 겸할 수 있는 고깃집이나 찌개류 음식점이 많은 편이다.

강병오 FC창업코리아 대표는 "수요에 비해 포화 상태로 여겨지는 허름한 고깃집은 피하는 게 좋으며 권리금이 낮은 점포를 골라 깔끔한 분위기의 호프집이나 유명 브랜드 외식점을 여는 게 바람직하다"고 조언했다.

<한국경제 강창동 유통전문기자>