3.30 부동산대책으로 끝도 없이 올라가던 재건축 주택시장은 투지지역에서의 담보대출규제와 개발부담금제의 후폭풍까지 맞아 그로기 상태에 빠져 들었다.
특히 추진위원회설립전 단계의 재건축 초기단지들은 재건축을 포기하고 조합을 해체할려는 움직임까지 보이고 있다

반면 7월 강북지역의 최대호재라고 할수 있는 도시재정비 특별법을 앞두고 있는 강북 뉴타운/ 재개발지역은 상대적으로 기대감속에 술렁이고 있다.

실제로 유엔알 컨설팅사에 접수된 상담사례만 분석해봐도 1억~2억원대 여유자금을 가지고 있는 분들이 재개발지역의 10평대 전후 지분매입에 대한 문의가 폭발적으로 증가하고 있다.

움츠러든 강남권 재건축시장

강남 개포, 대치동 일대 재건축아파트들은 3.30대책의 직격탄을 맞아 오르기만 하던 매도 호가가 고개를 숙이고 있다
하지만 추가하락에 대한 매수자들의 기대로 거래는 거의 이루어지고 있지 않다.

강남 재건축 시장이 급격이 얼어 붙은 것은 무엇보다 3.30 대책에서 선보인 투기지역에서 6억이상 고가아파트에 대한 엄격한 대출규제 때문이다.

개발부담금 도입으로 재건축 직격탄

강남 재건축시장이 이렇게 직격탄을 맞은 것은 개발이익을 최고 50%까지 거둬들이는 '개발이익환수제'를 도입키로 했기 때문이다.

개발부담금은 통상 재건축 종료시점(준공)과 착수시점(추진위 승인)의 집값 차액에서 건축비를 포함한 각종 개발비용과 정상 집값 상승률(단독과 빌라를 포함한 전체구의 집값 상승율) 을 공제해 산정한 개발이익에 부담률을 곱해 산정한다.
시기는 오는 8월이후 관리처분계획 인가를 신청하는 전국 각지의 모든 사업장이 해당되지만 법 시행일 이전의 부담금은 제외할 예정인걸로 알려져 있다..
부담률은 0~50% 범위내에서 누진체계를 적용하게 되어 있는 데 조합원당 개발이익이 3000만원 이하인 경우로 개발부담금을 면제시켜 주는걸로 확정했다.
금액별 개발부담률은 대략 조합원당 개발이익이 1억원인 경우 실효부담률은 15% 선이 되며 2억원이면 30% 선, 3억원이면 40% 안팎이 될 것으로 예상되고 있다.
재건축 초과이득이 큰 서울을 포함한 수도권에서는 개발부담금이 큰 부담금으로 다가올 것으로 예상되지만 재건축 초과이익이 크지 않은 수도권 외곽이나 지방의 경우 실제 부담이 미미하거나 면제(0%)될 수 있다.

재건축 안전진단 검증 더욱 강화

논란이 돼왔던 안전진단 결과 검증도 중앙정부가 나설 수 있도록 했는데. 재검토 의뢰권한은 시.도지사로 상향조정하되, 필요시 건교부장관도 재검토를 요청할 수 있도록 했다. 안전진단 실시여부를 결정하는 예비평가도 시설안전기술공단과 건설기술연구원 등 공적기관이 수행토록 했다.
추가적으로 오는 8월부터 시.군.구청장이 내린 재건축 안전진단 통과 결정에 대해 건설교통부 장관이나 시.도지사가 취소명령을 내릴 수 있게 되어 재건축 통과비율이 대폭 낮아질 전망이다. 시?군?구청장이 재건축 단지 주민들의 요청에 따라 안전진단을 실시하고 안전진단 통과 결정을 내리더라도 시.도지사가 결정내용이 적정치 않다고 판단하면 재건축 사업이 어렵게 된다는 얘기다

또한 재건축사업을 위한 시공사 선정 시점이 현행 조합추진위원회 설립단계에서 사업시행인가 단계로 늦춰져 사업초기단계에서부터 시공사의 체계적인 도움을 받아야 하는 재건축조합원들에게는 큰 악재가 아닐 수 없다.

자금출처신고 강화

앞으로 강남에서 아파트를 구입할 경우 매입자금내역과 입주여부를 반드시 신고해야 한다.신고항목은 기존 실거래가 외에 자기자금, 대출금, 증여금 등의 자금 출처를 비롯한 자금조달계획과 규모 및 시기와 해당 주택으로의 입주여부도 신고해야 하기 때문에 재건축 투자자들에게는 큰 부담으로 다가올수 밖에 없다.

강남권 재건축 아파트 분위기

3.30대책이 발표된 지 불과 한달도 채 지나지 않았는데 강남권의 초기 재건축단지들을 중심으로 수천만원~수억원까지 떨어지는 장세가 연출되고 있다.
13억원까지 호가가 치솟았던 개포주공1단지 17평형은 12억원대 까지 가격이 물러나 있고 송파구 잠실동 잠실주공5단지 34평형도 1억원정도 호가가 떨어져 10억원중반까지 내려가 있는 형국이다
강동구 고덕 주공과 둔촌 주공의 경우도 호가가 2000만∼5000만원 정도 떨어졌고 둔촌 주공 34평형은 3.30대책 전 8억9000만원까지 거래됐으나 현재 8∼8억5000만원에 급매물이 나와 있다.
이와 같이 재건축 아파트의 분위기가 일시에 반전된 것은 3.30대책을 통해 정부가 내놓은 재건축 개발부담금과 고가아파트에 대한 대출규제가 가장 큰 요인으로 보인다

강남권 아파트 투자전략

관리처분 임박한 재건축단지와 신규 아파트 단지를 주목해라
현재 사업시행인가를 받고 관리처분계획인가 신청을 준비중인 단지는 서초구 잠원동 한신6차와 반포동 미주,서초동 삼호 2차등이다.
관리처분인가 신청을 앞두고 있기 때문에 개발부담금도 피해갈 것이 유력해 질것으로 투자자들이 판단해 그마나 나와있던 매물들이 자취를 감췄다.
또한 입주한지 얼마되지 않은 강남권의 신규아파트들도 눈여겨 볼 필요가 있다.
개발부담금 적용을 안 받는 재건축 단지들과 신규아파트들은 공급 축소와 대기수요로 인해 희소성이 부각되면서 상대적인 반사이익을 거둘 것으로 예상되고 있기 때문이다.


<매일경제 유엔알 컨설팅 박상언 제공>