5.31 지방선거, 독일 월드컵, 계절적 비수기, 기반시설부담금제도등 잇따른 악재에 일찌감치 장시간 개점휴업을 선언한 일부 지역과 달리 유독 화성동탄의 상가시장 경우만은 그 열기가 예사롭지 않다.

특히 늘상 문제점으로 지적됐던 택지개발지구내 입주민들의 상가 이용 불편을 최소화 하기 위해 얼마전 한국토지공사 화성지사가 일부 필지에 대해 예상보다 빠른 토지사용 승낙을 허가함으로써 선분양으로 움츠렸던 개발업체들도 다소 공격적으로 투자자 모집에 나서게 됐다.

이미 수개월전부터 발빠른 투자자들의 적극적인 관심 표명 때문인지 몇몇 상가는 벌써 주요게임을 끝냈다는 소식도 들린다.

거기에 갈수록 넘쳐나는 예상 투자 수요를 감안하다 보니 평당 4,000만원을 상회하는 분양가의 고공비행은 상투마저 보이지 않을 정도다.

무엇보다 화성동탄의 상가 투자열기는 오랜 경기침체로 가라앉은 상가경기의 전반적인 분위기를 조금이라도 재생시켜볼수 있는 단비같은 소식이 아닐수 없다.

최근 상가뉴스레이다 연구소팀이 설문조사한 결과에 따르면 수도권 일대 택지개발지구내 근린상가중 발전 가능성이 있는 지역으로 대다수가 화성동탄을 지목한 만큼 올 하반기 상가시장의 최대이슈는 화성동탄임이 분명하다.

전원속의 첨단 자족도시

화성동탄지구 택지개발사업은 사업기간만 횟수로 7년이 소요돼 2007년 12월에 완성되는 대단위 신도시다. 수용세대는 39,825가구로 인구는 약12만명에 이른다.

아울러 화성동탄은 전원속의 첨단 자족도시, 개성이 넘치는 중.저밀도 친환경 주거단지로 조성되며 서울, 수도권과 원활한 교통소통을 위해 간선도로 3개노선과 연결도로 9개노선이 신설 확장돼 상호 접근성도 뛰어나게 된다.

특히 사업지구 전지역을 순환, 연결할 수 있는 1.5~5M 넓이의 자전거 도로망(40Km)을 구축하고 총 녹지공간은 전체 273만평중 66평으로 역사공원, 전통테마공원, 체육공원등의 센트럴파크 중심으로 모두 연결된다.

메타폴리스와 중심상업용지

화성동탄신도시는 4만 가구라는 튼실한 배후세대외에 2012년 완공되는 세계최대의 삼성전자 반도체 공장 증설계획에 따른 약 3만명에 육박하는 상주 인구증가 그리고 메타폴리스 관련 풍부한 기업수요가 투자자들의 군침을 돌게하고 있다.

이처럼 풍부한 고정인구와 추가 유입인구로 투자후 무난한 임대수익이 보전될것이라는 기대심리가 화성동탄에 집중돼있다.

특히 중심상업지의 랜드마크로 부각될 메타폴리스는 약 3만평 규모에 최고 66층 규모의 주상복합과 할인점, 영화관, 방송국, 백화점, 호텔, 업무시설등이 2009년까지 들어설 예정이어서 메타폴리스와 인접한 상권 활성의 여파도 벌써부터 감지될 정도다.

투자 유망 블럭은 어디?

화성동탄 중심상업용지의 입지 우수성을 고려한 투자에 있어 수요층의 도보이용접근성과 차량 접근성 측면에서 유리한 상가군을 선별하는 것이 좋으며 아울러 주차시설 편리성과 투자 대상 상가와 최단으로 근접해있는 배후 인구세대의 비중을 감안한 상가를 눈여겨볼 필요가 있다.

단타를 노릴까? 장타를 노릴까?

화성동탄은 상권의 안정적 형성시기가 아파트 입주 완료 예정인 2007년 12월 이후 2년 정도 경과된 2009년께 초기 상권 안정화 단계에 진입되며, 삼성반도체 완공시기인 2012년 이후 상권팽창 및 성숙기로 보여짐으로 단기목적형 투자보다는 중,장기적인 안목의 투자가 유리하다.

특히 1층 분양가는 서울 일부 상가 및 수도권 분양상가의 수준과 맞먹는 상황으로 최근 교하지구 1층 상가의 분양률이 미진한 사례처럼 경기호전이 뒤따라주지 않으면 단기차익을 기대하는 것은 다소 무리가 있을 수 있다.

다만, 경쟁입찰에 의한 낙찰 토지보다는 입주자 보상용지를 가지고 공급되는 상가중 초기 분양가격이 낮은 상가에서는 주변시세와의 평균유지를 위한 시세상승이 있을것으로 예상된다.

상가분양시 주의할 점

택지개발지구는 모든 여건이 성숙되고 나면 가격이 상승해 실제 투자할 적정 타이밍을 잃어 버리기 때문에 다소 기회적인 요소가 남겨져 있는 공급초기에 경쟁력이 있는 입지를 선점할 수 있는 투자가 관건이다. 

다만 단지내 상가와 달리 근린상가는 아파트 입주율이 높아지고 유동인구가 늘어나면서부터 본격적인 상권이 형성되어 안정화되는 특징이 있다.

따라서 택지개발지구내 상가를 투자할때에는 중장기적 계획을 가지고 상가투자에 임해야 하며, 가장 중요한 것은 입주완성율이 어느 시점에 달성될것인지를 고려해야한다.

또한 동탄의 경우 소규모 토지를 개발하여 상가를 짓는 시행사의 경우 사업비 조달을 위해 사전분양을 시도하는 움직임이 있으니 사업주의 자금능력에 문제가 있을 경우 문제가 될 수 있으므로 사업주의 사업능력에 대한 주의가 필요하다.

특히 화성동탄은 지역별 위락시설 제한구역에 따라 일부 업종 유치가 불가하니 이점도 사전 파악을 해두는 것이 좋으며 현재 4000만원대를 전후로 한 고분양가는 투자대비 수익률 보전에 어려움이 예상되니 이점 또한 반드시 유념 해야할 대목이다.

<매일경제 상가뉴스레이다 레이다경제연구소 박대원 선임연구위원>