2006년 상반기 상가시장 결산

2006년 상반기 상가시장은 주택과 토지시장에 대한 정부의 강력한 규제가 구체화됨에 따라 상대적으로 훈풍이 불것으로 예상됐다. 또한 경제성장률 5.0%대 진입이라는 한국은행의 전망에 따른 경기 호전 기대감도 상가시장의 점진적인 활성을 기대케 했다.

올 상반기 상업시설 공급량 또한 중,대형 상가의 공급량 감소로 연면적이 다소 줄긴했지만 전년대비 월별 건수는 늘어난 상황으로 상당부분 개선된 시장분위기를 반영하는 듯 했다.

그러나 당초 예상과 달리 반사이익과 경기회복 시그널은 찻잔속의 태풍이었을 뿐 전년과 별반 달라진 것은 없었다.

설상가상 1~2월의 계절적비수기를 지나 판교청약 열풍, 5.31일 지방선거등의 연이은 악재로 분양시장은 고전을 면치 못했다.

모든 신.증축 건축물에 대해 부과되는 기반시설부담금제도 시행 발표 역시 시장분위기를 위축시키는데 한몫했다.

상반기 상가시장은 지역별, 유형별 양극화를 해소하기에도 여전히 역부족이었다. 배후세대가 탄탄한 단지내상가와 역 주변 또는 대단지 택지개발지구내 근린상가 정도에 투자 수요가 몰렸을뿐 테마상가와 주상복합상가는 대체로 분양률, 임대률 저조라는 이중고에서 벗어나지 못했다.

그러나 투자자들의 수익률에 대한 판단이 냉정해지면서 단지내상가 투자열기도 지난해와 사뭇 다른 양상을 보였다.

그 가운데 풍부한 배후세대로 투자 쏠림이 예상됐던 인천논현(2) 단지내상가 경우는 입찰결과 평균 낙찰률 200%를 밑돌아 지난해와 같은 과열현상에서 벗어나 차분한 투자분위기를 이어갔다.

2006년 하반기 상가시장 전망

2006년 하반기 상가시장은 고유가, 금리인상등의 녹록치 않은 외생요인이 도사리고 있어 상가경기회복의 최대 걸림돌로 작용할 전망이다.

특히 한국은행이 최근 콜금리를 0.25%포인트 추가 인상함으로서 시중은행들의 금리도 뒤따르고 잇따른 인상기운이 감돌고 있어 은행권 대출에 따른 이자부담은 투자자의 수익보전을 위협할 공산이 크다.

또한 6월1일부터 부동산 실거래가 등기부등본 기재 의무에 따라 시세차익의 노림수를 둔 투자자들이 매매가의 투명성이란 익숙치 않은 투자환경에 심리적 부담을 안게될 것으로 보이며 과거 매도자와 중개인들의 합의에 의한 가격 형성이 관행이었던 점을 감안하면 실거래는 세금부담으로 인해 상가투자의 메리트를 감소시킬 요인으로 작용할 수도 있다.

그러나 주택과 토지시장에 대한 압박과 스트레스를 탈피하려는 자산가들의 불가피한 포토폴리오 재편은 수익형 상품 투자 비율이 높아질 개연성을 암시하고 있어 2006년 후반기 상가시장은 다소 해갈의 전기를 맞을 것으로 전망된다.

상가시장으로 갈곳잃은 뭉칫돈의 일부 유입이 기대되는 가운데 특히 수요가 집중되는 곳은 강북개발의 호재와 맞물린 도심내 노후상가 및 역세권 근린상가나 택지개발지구내 근린상가 그리고 고정고객 확보가 용이한 단지내상가로 압축해 볼 수 있다.

하지만 상가는 입지나 유형별로 수익률과 시세차익의 결과값이 상이하게 나타나는 특수성이 내재돼있어 투자시 옥석가리기에 상당부분 집중력을 발휘하지 못하면 쉽사리 낭패를 볼 수 있다.

이로서 분양성이 검증된 지역에만 투자자들이 주목을 하는 유형별 양극화는 올 하반기도 이어질 것으로 예상된다.

상가투자시 주의할사항

여느 부동산 상품과 마찬가지로 상가투자도 발품과 수익은 비례한다. 투자대상을 둘러싼 환경의 변화는 무게감 없는 귀동냥만으로는 제대로 대처 할수 없기 때문이다.

주택과 토지와 달리 상가는 개별적 특성이 강하고 여전히 정리된 법률적 보호장치가 없어 투자자 스스로가 주의를 기울이지 않으면 안된다. 

사기분양 재발을 막고 안정적인 투자 환경을 확보하기 위해 마련된 상가후분양제가 지난 4월 시행1년을 맞았지만 상당수 영세 개발업체들은 ‘편법선분양’을 통해 교묘히 법망을 피하고 있다.

이러한 경우 시행업체의 자금조달 능력 부재로 파행을 겪을 수도 있으니 투자자는 토지등기부등본, 건축허가서, 분양신고번호등의 공부확인을 해두는 것이 좋다.

투자상담 내용의 이행 여부를 놓고 시행업체와 수분양자간의 논란 사례도 끊이질 않고 있는 점을 감안해 투자자는 입점 예정일 표기, 해약시 위약금 정산방식, 입점 지연에 따른 지체보상금 지불 여부, 계약면적과 등기상 면적이 다를 경우 환불조치 사항등 놓치기 쉬운 부분이나 상담자가 계약을 위해 강조하는 내용등이 계약서상에 명시되었는지도 정확히 짚고 넘어가야 한다.

또한 상가는 입주시기의 경기 여건에 따라 임차인 수급이 어려울수 있으니 공실을 대비하고 금리인상에 따른 부담을 줄이려면 대출비율은 30% 이내로 운용하는 것이 좋다.

<매일경제 박대원 상가뉴스레이다 선임 연구위원>