역모기지론(reverse mortgage)이란 주택을 소유하고 있으나 특별한 소득원이 없는 고령자에게 사망 또는 주택이전시까지 주택을 담보로 노후생활에 필요한 자금을 연금형태로 대출해주는 상품을 말한다.

주택을 담보로 한 장기대출이라는 점에서는 모기지론(mortgage)의 일종이지만, 시간이 흐를수록 대출 잔액이 늘어나고 주택처분 후 원리금을 일괄 상환한다는 점에서 원리금을 분할 상환하며 대출금을 조금씩 줄여나가는 모기지와 구분이 된다.

국내에서는 지난 95년 처음 출시됐으나 판매 실적이 미미해 사장됐고, 다시 지난 2004년 5월 신한은행과 조흥은행에서 도입했으나 기대만큼 활성화되지 않고 있다. 작년 말 현재 신한은행과 조흥은행, 농협이 판매한 역모기지는 총 411건에 불과하고 계약금액도 523억원에 불과한 정도이다. 이런 배경에는 국민들의 주택에 대한 강한 '소유' 개념과 ‘상속’ 의식 등이 활성화의 걸림돌로 지적되고 있다.

정부가 지난 16일 발표한 ‘역모기지 활성화 방안’에 따르면 도입키로 한 역모기지는 주택가격 하락과 금리상승 등에 따른 손실을 재정으로 보완해주는 '공적보증형'이라는 점에서 기존 금융기관에서 판매하는 역모기지와 차이가 있다. 이뿐만 아니라 정부는 이번에 내놓는 공적보증 역모기지론에 재산세, 소득세, 등록세 등의 세제혜택까지 주기로 했다.

역모기지를 신청하면 공시지가 6억원짜리 집을 금융기관에 담보로 맡기면 사망할 때까지 생활비로 월 평균 186만원을 대출받을 수 있고, 3억원짜리 집을 맡기면 월 93만원을 받을 수 있게 될 전망이다.

사회 계층간 양극화 못지않게 우리나라는 고령화 속도가 세계 1위일 정도로 향후 노인 문제가 심각할 것으로 예상이 되고 있다. 따라서 역모기지론을 통해 노인층 인구의 소비도 진작시키고 고령화 문제에 대한 대안 중의 하나로 정부에서 도입 추진중인 역모기지론은 좋은 정책이긴 하지만, 이의 활성화를 위해서는 제도 시행 전까지 다음과 같은 문제점에 대한 보완이 있어야 될 것으로 생각된다.

첫째, 대출 자격이 무척 까다롭다.

6억원(공시가격 기준) 이하 주택을 한 채 가진 노인 부부가 역모기지 대출을 평생 동안 매월 연금식으로 받으려면 부부 모두 만 65세 이상이 되어야 한다. 그런데 우리나라의 경우 남편의 나이가 아내보다 보통 3~5세 많은 것이 현실이다.

그러다보니 부부 모두 65세 이상 되어 역모기지 대출을 받으려면 남편이 대개 70세 정도 돼야 한다. 남자들이 직장 생활을 오래한다고 해도 50대 중반 정도임을 감안하면 역모기지 대출을 받기까지 약 20년 정도 기다려야 하기 때문에 정책의 실효성이 떨어질 수밖에 없게 되는 것이다.

둘째, 집값이 낮은 지역 노인들의 역차별이 우려된다.

정부안에 따르면, 담보로 잡히는 집이 3억원(공시가격 기준) 이하, 전용면적 25.7평 이하인 경우에만 재산세를 25% 깎아주고 대출이자에 대해서도 연 200만원까지 소득공제를 해주게 된다. 이럴 경우 집값이 싼 수도권 외곽 지역이나 수도권보다 훨씬 싼 상당수 지방에서는 3억원 이하 집이라도 전용면적 25.7평 이상인 경우가 많아, 이런 집을 담보로 대출받는 노인들은 똑같은 대출을 받는 서울 노인보다 세금부담이 높게 되는 것이다.

셋째, 담보 가치 대비 대출 비율이 50% 정도에 불과하다.

주택금융공사 신용보증을 이용하면 담보인정비율(LTV)가 70%이고 비투기지역은 60%인 것에 비하면 역모기지론의 담보인정비율이 상대적으로 낮다.  LTV 비율을 낮게 가져가면 공적 보증에 나선 정부 입장에서는 좋겠지만, 이용자는 월수령액이 적어진다는 문제점이 있게 된다.

넷째, 장기적으로 금리가 오를 때 실제 받게 되는 수령액이 줄어들게 된다.

정부에서는 집값 안정을 약속하고 있지만, 집값이 오른다는 믿음이 있을 경우 이를 포기하고 대출 이자와 보험료를 내면서 역모기지론을 받을 사람은 소수에 불과하기 때문이다.