오피스텔 급급매 잡아 임대사업 할만

마포구에 사는 김 순복(50)씨는 요즘 오피스텔 임대 사업하는 재미에 푹 빠져있다.

주위 친지들은 오피스텔 분양 받아서 분양가도 못 건지고 임대도 제때 나가지 않아 투자에 실패한 경우가 대부분인데 순복씨만은 그만의 독특한 투자스타일로 연 10%이상의 안정적인 수익을 올리고 있다.

통상 부동산 투자 상품중 투자 기피 상품 1순위를 꼽으라고 하면 통상 오피스텔을 꼽는다.

분양당시 500~1000만원정도의 계약금만 가진 상태에서 분양받은 계약자들은 막상 입주날짜가 다가오고 기대만큼 프리미엄이 붙지 않자 너도나도 분양가에 비해 최고 30% 까지 할인해 급급매물로 내놓고 있는 것이다

더욱이 부가가치세를 환급 받은 상태에서 오피스텔을 주거용으로 임대를 놓는 경우 정부의 단속도 강화되고 게다가 주거용 오피스텔의 경우 1가구 2주택에 포함될 우려가 있기 대문에 급급매를 부추기고 있는 것이다

하지만 어떻게 순복씨는 임대수익도 불안하고 공급과잉에다 주거용 오피스텔에 대한 정부의 단속까지 겹쳐 투자 수익이 불투명한 이와 같은 상품에 투자해 안정적인 이익을 남길 수 있었을까요?

급급매나 경매로 나온 오피스텔 노릴 만

급급매나 경매를 통해서 오피스텔이 나오게 되면 통상 시세의 50~80%에서 가격이 형성되기 마련이다.

급급매나 경매물건을 잡아 임대를 놓았을 때 임대수익률은 통상 4~5%대인 은행이율보다 4배나 높은 연 20%를 넘나든다.

동시에 이러한 물건을 잡아 적당한 구매자가 나타나면 시세보다 약간 저렴하게 내놓아 임대수익과 시세차익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수도 있다.

공사비대신 암암리에 나오는 대물( 代物)도 눈여겨 보길

통상 오피스텔을 짓는 시행사가 자금난에 봉착하게 되면 공사비대신 건축물 즉, 오피스텔자체를 시공사에 대물 (代物)로 대납하기도 한다,

임대수익율을 극대화하기 위해서는 좀 더 부지런하게 움직여 건설사 분양팀을 직접 만나 이러한 대물 (代物)을 알아보는 적극적인 전략도 필요하다.

대물물건은 시공사에서 신속한 자금회수를 위해 통상 시세의 50~60%에서 결정되기 때문에 연 20%이상의 고수익을 올릴 수 있다.

하지만 이러한 대물은 유동인구,상권부재등으로 인한 임대어려움등, 뭔가 하자가 있는 경우가 많기 때문에 철저한 사전 준비가 필요하다.

또한 경기가 회복되게 되면 매입했던 매입했던 금액에서 10%정도 저렴하게 되팔아도 상당한 시세차익도 얻을 수 있게 된다

단 이러한 대물물건은 한,두채가 아닌 통상 다 섯채 이상 대량으로 구입해야 하기 때문에 초기 자금이 많이 들어간다.

소형오피스텔 세제 혜택도 듬뿍

특히 강남권 같은 경우에는 월 100만원이 넘는 고가월세에도 불구하고 임대수요가 풍부하다.
임대 사업자로 등록해 일정기간 후 매각때는 양도소득세 전액을 면제 받을 수 있다.

전용면적 18평 이하의 경우에는 임대사업자 등록시 취/등록세 전액 면제.1가구 1주택자는 50% 감면이 된다

또한 주택거래 신고지역에서 의무화 되는 자금조달 신고대상에서 제외되는 장점이 있으므로 전용면적 18평(분양 면적 25평)이하의 소형오피스텔에 관심을 가질 만 하다

발상의 전환을 통해 오피스텔 임대사업을 하려면 무엇보다 중요한 건 임대수요가 확실한 곳을 잡아야 한다는 것이다.

<매일경제 박상언 유엔알 컨설팅대표>