하반기 아파트 분양시장과 매매시장은 정부의 규제와 맞물려 수도권과 지방할 것 없이 소강상태에 접어들것이다
특히 서울 강남 송파와 경기 분당 용인등 버블 세븐 지역의 매매가 변동율이 하락세로 돌아선 만큼 그 동안 급등했던 지역위주로 관망 장세가 이루어 질것이다
3.30 대책 이후 내방하는 고객들의 상담 성향을 분석해 보더라도 정부에서 일컽는 소위 ‘버블 세븐’ 지역에 대한 문의는 ‘뚝’ 끊어 질 만큼 조용하다.
반면에 용산,강서,동작,광진구,하남,성남,인덕원 일대등 비 버블지역이면서 실수요들이 관심을 가질만한 지역의 일반아파트와 성복,신봉,동천,흥덕지구,성남 도촌지구, 은평 뉴타운.송도신도시의 분양아파트의 상담은 꾸준히 증가하고 있다.
오피스텔과 토지시장,상가시장도 하향 안정세 이어질 듯
고객들의 상담 사례를 종합해 볼 때 오피스텔(아파텔, 서비스레지던트)과 8.31 대책 직격탄을 맞은 토지시장은 각종 규제와 세금 폭탄속에 특정지역을 제외하고는 매물 출회속에 가격 속락이 이어질 것이다.
경기 영향을 많이 받는 상가 시장의 경우 세계 경제의 둔화 속에 우리 경제도 별다른 회복 조짐을 보이지 않으리라 생각되어 지는 만큼 임대수익률 하락 속에 매기가 줄어들 수 밖에 없다
수익율이 검증된 근린상가나 운영중인 일반상가를 제외하고는 지역적인 공급 과잉상태의 분양상가의 경우는 경기의 영향을 받아 더욱 더 힘들어질 것이다
수도권 토지시장의 경우 올해 하반기까지 관리지역내 토지의 경우 적정평가를 통해 계획.보전,생산 관리로 나뉘어질 예정이므로 계획관리지역으로 편입되는 토지의 경우 반짝 상승세를 뛸 것이다.
또한 서울(은평뉴타운, 강일,세곡) 인천 수원광교신도시, 김포 파주.고양삼송신도시,남양주 별내 등지에서만 하반기 10조원 규모의 토지 보상금이 풀릴 예정이어서 보상금이 흘러들어갈 주변지 토지도 소폭 상승세를 나타낼 것이다
-금리인상과 대출규제가 복병-
세계적인 자산 버블 논란과 맞물린 강남권 재건축 시장의 하락 반전,종부세를 비롯한 각종 늘어난 세금 ,투기지역에서의 고가주택의 대출이용시의 DTI 적용,주택담보 대출의 점진적인 상승 등 아파트 시장에 눈에 보이는 악재가 너무 산적해 있다
하반기에 시행예정인 개발부담금제,기반시설 부담금제와 2 주택자에 대한 양도세 중과에 맞물려 일부 지역에서 매물 출회현상이 본격화 될 것이다
지난해 보다 한층 오른 과표로 인해 종합부동산세 부담도 만만치 않아 연말에 고지서가 해당 가구에 도착하면 고가주택 보유자들은 심리적인 동요도 예상되어 있다.
‘엎친 데 덮친 격’으로 최근에 금감위의 시중은행의 주택담보대출한도의 창구지도에 따라 실수요자들이 선호하는 지역까지 하향 신호가 비쳐지고 있다
특히 내년부터 시행되는 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과시행으로 인해 하반기로 들어설수록 열등주택에 대한 매물하락 압박이 커질 수 밖에 없다
최근 대한주택공사 산하 주택도시연구원의 자료만 보더라도 3개월 후의 부동산 시장을 예측한 6월 부동산 시장 전망 실사지수(RESI)는 주택 81.3, 토지 77.4로 한달 전 92.2, 99.1에 비해 큰 폭으로 하락했다.
반면 주택 전세가격 지수는 서울이 112.5에서 120.9로, 수도권 111.8에서 115.5로, 각각 높아져 가격 상승세가 예상됐지만 지방 전세시장의 침체로 전국 지수는 109.2에서 107.8로 소폭 하락했다.
특히 토지 가격지수는 하락전망이 강하게 나타났는데 특히 수도권(79.3)의 하락가능성이 큰 것으로 나타났는데 대부분의 전문가들이 하락 근거를 금리인상을 들었다.
8월 판교 분양과 맞물린 이사철로 지역적 반짝 상승양상 뛸 듯
올초 3월 판교 분양시점을 전후로 버블논란이 불거지기 전까지 판교후광지역인 용인과 분당 그리고 강남권까지 아파트 시장이 요동쳤다.
마찬가지로 올 8월 판교 분양 시점을 전후로 이사철과 맞물려 일부 지역을 중심으로 다시 한번 요동칠 가능성이 있다.
증권사가 주로 운용하는 MMF에 대한 익일 매수제로 인해 은행의 수시입출식 예금(MMDA)로 급격한 자금이동이 이뤄지고 있어 자금이동이 고착되면 대출재원으로의 운용도 배제 할 수는 없다.
아파트 분양시장은 투자자와 실수요자들의 집중조명을 받고 있는 송도신도시를 필두로
성남 도촌지구,용인 서남부 지역인 신봉,성복, 동천지구, 흥덕지구, 은평 뉴타운에 청약자들이 몰릴 것이다.
아파트 매매시장은 아직도 거품 논란에 휩싸여 있는 강남권이나 용인,분당 보다는 용산이나 뚝섬,9호선 예정지등 호재가 있는 주변지로 관심사가 이동할 것이다
특히 강남권에 근접하면서 실수요자들이 선호하는 아파트 ,송파 신도시 수혜지역인 성남,강동,하남,송파구의 입주한지 얼마되지 않은 대단지 아파트로 매기가 몰릴 확률이 많다
2006년도 하반기에는 부동산 시장이 전체적으로 하향 안정세를 띄겠지만 이처럼 호재가 잠복해 있는 부동산 같은 경우는 국지적인 상승세를 뛸 것이다
<매일경제 유엔알 컨설팅 박상언 대표 제공> |
