부동산투자는 위험대비 수익이 얼마인가를 계산하는 데에서부터 출발한다. 바로 기회비용을 뽑기 위함이다. 어차피 위험과 편익(수익)은 피할 수 없는 동반자 관계이다. 그러나 동일한 조건이라면 최선의 선택을 하여야 하고 그 결과에 대한 후회를 줄이기 위해서는 주변 환경과 주요 변수들을 충분히 고려하여야 한다. 부동산시장과 가격에 영향을 미치는 주요 변수가 무엇인지 외생변수를 중점으로 현황을 살펴보자.

■ 규제와 완화의 딜레마, 정부정책

최근 가장 부동산가격에 영향을 미치는 변수는 뭐니 뭐니 해도 정부정책이다. 정부가 부동산시장에 개입하는 근본적인 이유는 저소득층의 주택공급에 관한 사회적 목표를 달성하고 시장의 실패를 수정하기 위함이다. 시장의 실패원인은 부동산 자체가 갖고 있는 부증성(不增性: 더 이상 물리적으로 늘어나지 않는 성격)이라는 자연적 성격에 의해 비탄력적으로 대응하기 때문이다. 또한 수급불균형과, 분배문제, 경제의 불안정 그리고 시장제도의 미성숙 등은 정부의 개입을 필요로 하는 경향이 짙다. 그러나 정부의 개입이 시장실패의 원인을 제대로 진단하지 못하는 경우 정부의도와는 달리 오히려 역작용을 발생하는 경우도 종종 생긴다. 이를 정부의 실패라고 한다. 정부가 직·간접적으로 부동산시장에 개입한 역사는 40년 정도, 올해 3.30정책까지 정부가 발표한 중요한 부동산대책은 대략 45건으로 이중 27건은 투기 억제에 관한 내용이며, 나머지 18건은 건설 및 부동산경기 활성화 정책으로 구성된다. 즉 매년 1건 이상의 투기억제 정책과 2년에 한번 정도의 활성화 대책이 발표한 셈이다.

■ 금리와 통화량

2001년 들어 시중금리가 급락하여 실질금리가 저금리로 하향안정세를 보였다. 그러나 지금은 지나친 부동산과열로 버블논쟁이 대두되면서 금리인상(현 4.25%) 조심이 감지되고 있다. 미국 역시 연방준비제도이사회(FRB)에서 지난 2004년 6월 이후 1%였던 연방금리를 16차례 연속 인상, 현행 5.25%로 유지하고 있다. 반면 통화량은 시장에 얼마나 많은 돈이 풀려 있는지를 의미하는데 많은 돈이 풀려 있다면 주식 혹은 부동산시장으로 유입되는 돈이 늘어나 주가나 부동산가격이 올라갈 가능성이 높다. 반대로 풀려있는 돈이 적다면 주식 및 부동산시장 투자가 감소해 이들 시장의 가격이 하락하게 된다. 통화량 증가는 통화가치 감소를 의미하며 결국 실물자산 가치상승 초래하게 된다. 최근 들어 통화량은 감소하고 있으나 91년 대비 약 9~10배 증가하였다. 현재 시중에 풀려있는 오갈 데 없는 부동자금은 대략 520조 이상, 이는 부동산가격 상승의 주된 원인이 되고 있다.   

■ 소득증가

한국의 1인당 국민소득은 1만5천 달러. 7월 1일 세계은행(WB)이 집계한 ‘2005년 세계 국민총소득’에 따르면 작년 한국의 국민총소득은 7천6백47억 달러로 이는 캐나다, 인도 등에 이어 11위이다. 소득증가는 곧 국민의 유효수요와 실질구매력이 늘어나고 있음을 보여주는 지표이다. 문제는 소득양극화가 부동산시장의 차별화 양극화로 연결되고 있다는 것. 신규수요보다 고급주택 및 대형주택으로의 교체수요 증가, 5일제로 세컨드하우스 및 1가구 다주택 현상과 직결될 수 있다는 것이다. 예로 2001년 1월부터 2005년 6월까지 거래된 재건축을 포함한 강남지역 9개 단지, 2만 7천 세대 중 59%가 1세대 3주택 이상을 보유하고 있다. 

■ 주택보급률

얼마 전 건설교통부와 통계청의 2006년 인구센서스 결과를 보면 불행히도 우리나라 주택보급률, 인구당 주택 수 등이 주요 선진국보다 뒤지는 것으로 나타났다. 2004년 말 현재 전국의 주택보급률은 102.2%. 이는 일본(2003년 114.3%)과 미국(2003년 105.3%)에 미치지 못하는 수치다. 특히 서울 주택보급률은 89.2%, 경기도는 95.8%로 전국 평균치보다 매우 낮은 편이다. 1,000명 주택 수 역시 일본(423가구), 미국(427가구), 영국(417가구), 독일(445가구) 등에 비해 훨씬 적은 281.8가구로 이는 선진국에 비해 60% 수준이다. 공공임대주택 역시 3.4%로 선진국(15%수준)보다 훨씬 적은 물량이 보급되고 상황이다. 

이외에도 부동산가격에 영향을 미치는 것 중 하나가 투자심리, 특히 동양은 대대적으로 부동산을 후손에게 물려주는 경향성이 강한데다 정서적으로는 서양이 금융자산(70%) 위주의 포트폴리오를 구성하는 것에 비해 실물자산(70%)을 선호하는 성향이 매우 강하다. 또한 21세기 글로벌 시대를 맞아 세계동조화 현상을 무시할 수 없다. 미국, 영국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드 등 선진국은 지난 4~5년간 주택시장 활황세를 유지했지만 지금은 금리조정 등 간접적으로 정부가 개입을 하고 있다. 특히 지난 5월 22일부터 개인이나 법인이 100만 달러 이내 주거용 부동산뿐만 아니라 투자용 부동산취득이 가능하면서 취득절차도 대폭 간소화됨에 따라 투자목적으로 주택이나 토지 등 해외부동산에 관심이 집중되고 있다. 올 상반기 동안 개인이 해외부동산을 취득한 건수는 모두 383건으로 총 1억 4,000만 달러에 이른다고 한다. 이는 지난해 대비 전체 거래건수의 13배이며 투자금액은 15배에 해당한다. 

이렇게 부동산가격등락에 영향을 미치는 가격변수는 다양하다. 또한 개입정도에 따라 영향비중이 달라진다. 따라서 부동산투자도 과학적 접근이 절대적으로 필요하다. 앞으로는 무작위적 혹은 무임승차로 성공한 사례를 찾기란 쉽지 않기 때문이다. 지피지기면 백전백승, 부동산투자에 성공하기 위해서는 이러한 종합적 접근을 통해 부동산투자여부를 판단하는 것이 정확한 분석과 신속한 의사결정을 하는데 큰 도움이 될 것이다

<매일경제 고종완 RE맴버스대표>