지금 갈아타면 평생 든든한 대한민국 1등 부동산


“90년대초 치열한 경쟁을 뚫고, 천당아래 분당에 40평대 아파트 분양받았고 3년동안 선생님 강의만 쫓아 다니면서 두채 더 투자했는데 많이 올랐습니다”.

이른 아침, 상담차 회사를 방문한 40대 주부가 여직원이 내온 커피 한 모금을 마신 후 내뱉은 첫인사였다.

오로지 그녀의 취미는 재테크, 그것도 백화점 같은 문화센타에서 오로지 부동산 강의만 듣고, 돈 되는 곳에 투자를 반복하는 것이었다 .필자가 강의하는 곳을 어떻게 알았는지 1년이고 2년이고 반복적으로 듣는 골수팬들이 간혹 있다. 기억을 더듬어 보니 그 분도 골수팬 중의 한분이셨다.

자산 현황은 원래부터 거주하고 있는 40형대 분당 집 외에 분당정자동에 분양받은 40평형대 주상복합 한 채, 동백지구에 50형대 아파트 한 채를 보유하고 있어서 의외로 상담내용은 간단했다.

몇해전만 하더라도 안산에서 기계류를 수입하는 남편회사의 월500만원에 달하는 사무실임대료를 걱정하는 처지였으나 , 30억원대 자산을 소유한 지금은 주변에 매물로 나오는 공장을 통째로 구입해 임대료도 아끼고 투자수익을 올릴 수 있는 방법에 대해 고민중이셨다.

주택이 여러채라서 아무래도 종합부동산세를 비롯한 각종 세금이 염려되어 새 주택으로 갈아탄 후, 기존 주택 1년이내 매도 후, 여유자금으로 오름세가 강하게 느껴지는 안산지역의 공장부지 매입을 주선했다.

나머지 여유주택 1채는 월세로 돌리면서 생활비로 충당하고 올해 대학을 졸업하는 아들에게 증여하는걸로 상담을 마무리했다.

“사모님 인생에 있어서는 부동산재테크보다 더 중요한 게 있습니다”. “ 가령 요리를 배워 사랑하는 가족들에게 ?있는 음식 만들어 주거나, 시간을 내어 그동안 가보지 않았던 지방 여기저기 가보는 것도 삶을 더 풍요롭게 살찌게 하는 것 아니겠습니까?” “여유가 되신다면 훌쩍 외국을 한번 나갔다 오시는것도 인생을 장거리 경주로 볼 때 , 하루 온종일 부동산만 생각하는 것보다 더 의미있는 투자 아닐까요.?”

“저야 어차피 부동산 투자 컨설팅이 직업이니까 즐기면서 일을 하고 있지만서요. 하하하.”

필자는 농담조로 웃으면서 말을 계속 이어갔다.

사모님, 앞으로 1년에 제 강의 세 번 이상 들을 필요는 없을 것 같습니다. 사모님께서 연달아 들으시면 저도 매번 똑같은 얘기를 하기가 부담되고 결국엔 제 강의 밑바닥도 다 들쳐 보이게 되고요.하하하“

캐피털 언니와 인컴 동생

정확히 일주일 뒤 언니의 소개로 인천에 거주하는 여동생이 상담차 사무실에 내방했다.

3년전만 하더라도 언니보다 재산이 월등이 많았는데 지금은 오히려 언니의 재산은 3배 이상 폭등했고 동생의 재산은 거의 변함이 없었다.

원인을 꼼꼼히 분석해본 결과 언니는 지난 3년동안 수익형 부동산보다 자본가치를 월등히 높일 수 있는 신규 아파트 분양권만 집중적으로 투자했고 동생은 미래가치보다 당장의 월세수입만 확보되는 부동산만 집중적으로 매입관리했다.

동생이 가지고 있는 부동산은 주로 5천~1억원가량의 시세의 수익률 3~4%인 지방 소도시 상가와 소형아파트 위주였다.

동생이 가방에서 꺼내 보여준 테이프로 붙여져 너덜너덜해진 A3 용지 두장에는 20여명의 세입자 현황이 월세입금날짜와 더불어 빼곡히 적어있었다.

요즘 동생은 6개월동안 임대가 나가지 않는 몇개 상가로 인해 맘이 무척 상해 있고 게다가 ‘월세 입금날짜를 지키지 않는 세입자’와 보즘금도 다 까먹고 ‘나가기를 거부하며 버티는 세입자“ 때문에 골머리를 앓는다고 한다.

얼마전에는 근생용도인 지하상가에 유흥주점의 일종인 단란주점이 입주해 세무서의 실질과세원칙에 따라 취등록세도 중과되어 거액을 납부하게 되었다고 입이 삐죽거리며 불만을 토로했다.

그동안 임대도 잘 나가지 않고 속 썩히는 상가와 소형아파트 때문에 얼마나 맘고생을 했는지 8살 나이차가 있는 큰 언니보다 오히려 더 들어 보였다. 필자는 은근히 지하상가에 입점한 단란주점으로 인해 동생의 골치꺼리가 하나 더 늘 것 같은 불길한 예감에 사로잡혔다.

결국에는 싸게라도 상가를 시장에서 소화시키기 위해 임차료를 대폭 낯춰 빈 상가에 세입자를 구해 매도후 상승여력이 있는 근린상가 갈아타기와 , 상승여력이 별로 없는 소형아파트를 대거 정리후 똘똘한 아파트 한 채로 투자하기를 권했다.

우선적으로 구입한 화곡지구의 40평분양권이 단기간에 대폭 올라 동생은 그마나 위안을 삼고 있다.

가족의 주생활권인 목동인근에 위치해 있는 근린상가를 샅샅이 뒤지는 일을 필자의 회사에서 적극적으로 도와주고 있다.

부동산투자의 기본원칙 “ 똘똘한 집 한채”

자본적 이득 (capital gain)와 수익적 투자(income gain)는 필자의 강의시 항상 서두에 꺼내는 부동산투자의 기본원칙이다.

다년간 수천명의 부동산 투자 상담 진행중 , 필자 스스로 확립한 컨설팅 철학이 있었고 앞으로도 변하지 않을 불변의 컨설팅 원칙이 있다. 그것은 바로, 현재 전세 살고 있는 사람은 우선 20평대라도 내집마련하는 것을 권하고 , 차츰 차츰 30~50평대의 투자가치가 있는 곳으로 집 ?히기를 권하는 것이다.

오로지 똘똘한 집 한 채를 가질때까지 모든 투자를 거주가 가능한 주택에 집중하게 만든다.

똘똘한 집 구입 후, 비로서 여유자금이 생겼을때 오피스텔,펜션, 상가,빌딩의 수익형 부동산이나 토지등 장기 투자가 가능한 부동산을 추천한다.

거꾸로 현재 전세나 월세를 살고 있는 사람이 수익형 부동산이나 토지를 구입한다고 ?아오면 대개 주저없이 주택을 먼저 구입하라고 충고한다.

부동산 투자를 하는 모든 사람들이 다 성공하는 것이 아니다. 부동산 투자는 주식투자보다 더 위험할수도 있다.

부동산 투자를 하는 사람은 대개 자기자본보다 더 많은 레버리지(전세나 대출)을 끼고 투자하는 게 일반적이다.

1억원을 잘못 투자해 10%를 손실봤다고 가정하면 보통의 경우 레버리지를 많이 사용하지 않은 주식투자자의 경우 10%인 1천만원을 손실보게 된다.하지만 대출을 이용해 투자하는 게 일반적이고 선진화된 기법이라고 소개되어온 부동산투자의 경우 ,내돈 1억원으로 2억원을 대출받거나 전세를 끼고 투자해 3억원가량의 부동산을 샀다고 가정하면 10% 하락은 즉 30%, 3천만원의 손실을 말하는 것이다.

게다가 부동산에 따라붙는 거래비용은 주식거래비용보다 월등하게 높기 때문에 손실은 더 커지게 된다.

따라서 똘똘한 집 한 채 가지고 난 이후 ,쉽게 말하면 종합부동산세 납부대상인 주택을 가지고 계시는 분들은 수익성 부동산에 투자를 잘못해 설령 손해를 보더라고 털털 털어버리고 빠른 시간안에 재기할 수 있는 기력을 가지게 된다.

그 반대의 경우, 부동산에 투자해 실패히면 본인이 살고있는 집까지 어쩔수 없이 팔게 되고, 심지어 투자실패로 인한 기본적인 생계비 부족으로 인한 자금 문제로 가정불화로까지 이르게 된다.

자본적 이득 (capital gain)을 고려한 투자와 수익형 이득(income gain)을 고려한 투자를 쉽게 설명하기 위해 극단적으로 쉬운 예를 들어보기로 한다.

가령1억원의 투자금으로 전세를 끼고 2억원짜리 아파트를 구입해 1년 뒤 운좋게 3억원으로 아파트가격이 뛰었다고 보자.

취,등록세등의 세금을 제외한 투자수익률만 감안한다면 단순하게 아파트가격은 2억원에서 3억원으로 50% 올랐지만 1억원을 투자해 1억원을 벌었으므로 100%의 투자수익율을 올렸다고 말할 수 있다.

투자금 1억원으로 구입한 2억원짜리 아파트가 3억원이 되었으므로 자본이득은 1억원이 되었다. 내돈 1억원으로 50% 중도금 대출받고 아파트를 분양받았다고 가정해도 똑같은 원리가 성립된다.

반대로 1억원의 투자금으로 2억원가량 하는 오피스텔이나 상가등의 수익형 부동산을 대출을 끼고 매입해, 임대로 돌렸을 경우 대개 보증금 1천에 80십만원 정도 받는다.

1년 뒤에 투자한 오피스텔이나 상가를 매도시에는 대개의 경우 투자자들은 원래 투자금인 1억원도 회수하기 힘들다. 1년이라는 기간동안 매달 80십만원씩 열매를 수확했을 뿐이다.투자자 입장에서는 매달 80만원씩의 과실은 즉 수익적 이득 (income gain)이라 할 수 있다.

위의 사례만 놓고 봤을때 독자들은 어떤 것을 택하겠는가?

내돈 1억원이 1년 뒤 2억원이 되어 돌아오는 걸 원하겠는가? 아니면 매월 80만원씩 1억960만원이(소득세 감안하면 더 줄어듦) 되는 걸 바라겠는가?
환금성을 고려한 단순한 투자수익율을 놓고 봤을때 , 대한민국은 수익형 부동산인 상가나 오피스텔보다는 일정자금을 모을때까지 자본적 상승을 기대할 수 있는 주택과 토지투자가 더 유효해 보일수도 있다.

<매일경제 박상언 유엔알 컨설팅대표>