푸른 신록의 계절이다. 하지만 부동산시장은 불확실성으로 얼어붙은 모습을 보이자 투자자들이 갈팡질팡하고 있다. 이에 따라 하반기에는 어떻게 대응하는 것이 안정적인 수익을 줄 수 있는지 알아보자.
◈ 수익창출 관점으로 시장을 바라보라.
부동산을 포함한 모든 투자의 성패는 흐름을 얼마나 제대로 읽고 예측하느냐에 달렸다. 그간의 부동산 투자는 싸게 사서 비싸게 되파는 시세차익형 투자가 주류를 이루었다. 그러나 세제를 포함한 부동산 정책을 살펴볼 때 이제는 단순한 보유만으로는 수익을 내기 어렵다. 지금부터라도 매매 차익 이외의 임대료를 다달이 얻거나 직접 건물을 지어 활용하는 등의 측면으로 접근하는 것이 필요하다.
◈ 하반기 투자 유망상품 진단
상가 등의 수익용부동산, 택지지구 내 용지 그리고 해외부동산 투자 등을 들 수 있다.
*오피스텔, 상가 등의 수익용 부동산
오피스텔과 상가는 연 7~10%대의 안정적인 임대수익을 올릴 수 있어 관심을 끌고 있다. 이들에 투자할 때는 지역 선정이 무엇보다도 중요하다. 가급적 경기 변동에 민감하게 반응하지 않고 임차인을 쉽게 구할 수 있는 곳에 위치해 있어야 한다. 오피스텔은 초기투자비용이 높더라도 도심의 사무용을 선택하는 것이 안정성이나 수익성 측면에서 좋다. 사무실은 월세가 다소 높더라도 수용 가능하지만, 주거용은 월세가 높으면 인근의 다세대나 다가구 등으로 빠져나가는 경향이 있는 탓이다. 투자 유망지역으로는 광화문ㆍ용산ㆍ 마포ㆍ여의도ㆍ강남ㆍ역삼ㆍ선릉ㆍ삼성ㆍ잠실역 등 업무시설이 밀집된 곳과 독신자, 맞벌이 신혼부부, 대학생 등이 선호하는 역세권이나 대학가 등이 좋다. 단 오피스텔이 주거용으로 활용될 경우는 주택으로 간주된다는 부분에 주의하여야 한다. 이미 1주택이 있다면 주거용 오피스텔로 인해 2주택자가 된다. 따라서 주거용으로 사용하는 오피스텔을 보유한 1주택자가 주택을 매도할 경우에는 반드시 오피스텔을 업무용으로 전환시켜 2주택자 중과세 원칙을 적용받지 않도록 해야 한다. 근린 상가는 1~2년 전부터 틈새상품으로 부각되어 평당 5000만원을 넘어가는 곳이 많다. 매입가격이 높으면 그만큼 수익률을 갉아먹는 요인이 되므로 투자비용 대비 은행 금리를 넘는 수익률을 지속적인 얻을 수 있는지 확인하여야 한다. 매매 가격이 높아 수익성이 떨어진다며 경매를 활용해볼 수 있다. 근린 상가는 안정적인 상권이 형성된 택지개발지구 내의 중심지역, 역세권, 대단지 아파트 주변 등이 좋다.
*택지지구 내의 용지
택지지구 내의 분양용지에 관심을 가져보자. 이중 단독택지를 눈여겨볼만 하다. 단독택지에는 단독주택이나 3층 이하의 다가구 등을 지을 수 있다. 주거전용의 집만 지을 수 있는 단독주택지와 점포를 지을 수 있는 점포겸용 주택지가 있다. 점포겸용 주택지의 건축기준은 택지개발지구 별로 조금씩 다르지만 보통 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하에서 점포를 제외한 4가구 이하로 건물을 지을 수 있다. 토지매각공고와 분양에 관한 정보는 한국토지공사(www.iklc.co.kr)사이트를 이용하면 쉽게 알 수 있다.
건축허가에 관련된 사항과 건축법에 따른 부가적인 규제, 건폐율과 용적률 등을 따져보고 다가구주택을 지을 경우에는 옆집과의 거리, 주차장 면적, 교통의 편의성 등을 꼼꼼하게 살펴보는 것을 잊지 말아야 한다.
*해외부동산에도 관심을 가져보자.
투자용 해외부동산 투자한도액이 1인당 300만 달러로 확대되자 해외부동산 취득 사례가 늘고 있다. 주로 베트남, 태국, 중국 등 동남아권에 대한 관심이나 투자 빈도가 높다. 이중 베트남은 내년 중 외국인들도 단독주택 취득이 가능하도록 부동산관련법을 개정할 것으로 보여 개인들의 투자가 더욱 확대될 가능성이 있다. 이외에도 전통적으로 선호되는 호주, 캐나다, 미국에도 관심이 이어지고 있다. 해외부동산의 직접투자 시에는 일부 브로커들이 매매대금 이외의 세금이나 매매 수수료 등 부대비용을 제대로 알려주지 않는 경우가 있다. 자금 조달에 차질이 빚어지는 것을 막기 위해 사전에 번거롭더라도 부대비용 등에 대해 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
해외부동산의 직접 투자가 용이하지 않다면 펀드를 통해 해외부동산 투자에 관심을 가져볼만 하다. 오피스빌딩이나 호텔 등 상업용 부동산에 투자하는 펀드들의 경우 보수적으로 잡아도 기대수익률이 연 10% 정도다. 올 상반기는 특히 일본 리츠(REITs) 펀드가 돋보였다. 일본 도쿄증권거래소에 상장된 리츠지수는 연일 사상 최고치를 경신하고 있다. 일본경제가 회복되는데 따라 일본 내 상업용 부동산들의 임대료가 오르고 있어 이 같은 추세가 좀 더 이어질 것으로 보인다. 간접투자 시에는 특정 지역이 아무리 좋은 모습을 보여도 여러 국가로 분산 투자하는 것이 기본원칙이다.
