부동산가격상승의 주된 원인은 수요와 공급의 불균형에서 출발한다. 이외에도 부동산가격에 영향을 미치는 변수로 정책, 경기, 금리와 통화, 투자심리 등이 있다. 이 중 지난 몇 년간 부동산가격 상승의 일등공신은 유동자금을 극대화시켰던 저금리임을 누구나 인정하리라.
그러나 10월 콜금리 인상조치 이후 추가적인 금리인상도 예상되고 있는 상황이다. 이러한 금리인상은 피할 수 없는 국제적 대세라 할 수 있다.
이러한 금리인상은 주식, 채권뿐만 아니라 부동산 자산시장에도 직접적인 영향을 미친다. 금리와 부동산가격은 반대 방향으로 움직인다. 즉 금리가 떨어지면 부동산가격이 상승하고 금리가 오르면 부동산가격은 하락하는 속성을 갖고 있다.
긴 지렛대와 받침목만 있으면 지구라도 움직일 수 있다는 아르키메데스 말처럼 한때 담보대출이 자산 확대방법으로 절대적인 시기가 있었다. 즉 은행 등 타인으로부터 빌린 자본으로 자기자본의 이익률을 높일 수 있었던 것이다.
따라서 금리비용보다 높은 수익률이 예상될 때에는 타인자본을 적극적으로 끌어들여 투자를 하는 것이 유리하다. 하지만 지금과 같은 금리상승의 신호가 감지되는 상황에다 규제정책 위주의 환경에서는 무리한 대출로 내집마련을 하는 것은 바람직한 방법이 아니다.
따라서 새롭게 대출을 받는 입장이라면 LTV(loan to vaule : 주택담보인정비율)는 30~40%로 하되 PTI(payment to income ratio : 월소득 대비 월상환액 비율)는 30% 내외로 하는 것이 좋다. 즉 보수적인 관점에서 추가 금리조치, 경기상황, 개인적 변수 등 악재를 고려해 충분히 감당할 수 있는 대출을 받는 것이 안전하다.
또한 부동산거래가 위축되는 상황에서는 생애최초주택구입자금, 근로자·서민주택 구입자금대출, 모기지론 등 서민주거 안정지원자금 등 정부의 정책적 금융상품이 있기 마련이다. 금융권의 대출상품보다 혜택이 많기 때문에 이를 적극적으로 활용하는 것도 하나의 재테크 방법이다.
특히 금리가 상승기조로 접어들 경우 상환기간이 장기인 경우 변동금리보다는 고정금리로 갈아타는 것도 고려해볼 만하다. 그러나 중도상환수수료(보통 대출금의 0.5~2%를 차지)를 비교하여 어느 것이 경제적인지를 저울질 해보아야 한다.
당장은 아니지만 점진적 금리상승의 가능성은 노출되어 있다. 가랑비에도 옷이 젖어들 수 있음을 잊지 말고 부채비율을 줄이는데 적극적으로 주력해야 할 것이다.
