증권관련 용어 중에는 주식의 매매 빈도를 나타내는 회전율 즉 ‘손바뀜’이란 말이 있다. 뜻을 풀이하자면 일정기간 거래를 통해 주주가 바뀐 상황을 의미한다. 부동산 투자에 있어서도 ‘손바뀜’의 표현은 자주 쓰이고 있다. 이 역시 일부 부동산 투자상품에 대해 주인이 바뀌는 상황을 말한다.

부동산의 ‘손바뀜’은 주로 단타를 노리는 투자자들에 의해 발생하는 현상으로 초기 가격에 프리미엄(웃돈)이 붙은채 거래가 성사되게 마련이다. 특히 상가는 임대수익과 시세차익이라는 두 토끼 사냥이 가능한 투자상품으로 입지에 따라 손바뀜 시기를 다소 자유롭게 조절할 수 있는 장점으로 투자자들의 ‘손바뀜’ 노림수가 빈번한 곳이기도 하다.

최근 경기가 불안정해 상가시장의 전반적인 분양률이 높진 않지만 전문 투자자들의 표적이 되는 ‘목 좋은 상가’ 만큼은 상대적으로 경쟁률이 높다. 통상 신규분양 상가의 분양가는 주변시세를 기준으로 보통 10~20% 낮게 산정된다. 가령 주변시세가 평당 3,000만원(1층 기준가)이고 신축 건물 상가의 분양가가 최고 2,600만원이라면 이 상가는 최소 인근 시세와 맞먹는 400만의 시세 상승을 기대해 볼 수 있다.

유망 업종 유치로 상가의 메리트가 더욱 부각된다면 추가 상승 또한 어렵지않게 예상해 볼 수 있다. 물론 상가 최초 계약자가 단번에 400만원의 시세를 노릴 수 있는 확률이 그리 높지는 않지만 입점을 눈앞에 둔 시점을 가정해볼때 1/4수준만 챙겨도 투자자의 소기 목적은 달성한 셈이라 볼 수 있다.

그러나 상가투자에 있어 ‘손바뀜’은 위치와 유치 업종에 따른 일부 점포만의 특권일뿐 상가 전체의 점포에서 동일한 현상이 일어나지는 않는다. 그런데도 일부 분양업체는 위치별로 프리미엄이 얼마씩 붙었다며 투자자들을 혼란케하고 있어 초보 투자자들은 이들의 사탕발림에 현혹될 수 밖에 없는 것이 현실이다.

다시말해 상가는 층, 위치, 유치업종에 따라 전혀 다른 가치로 반응한다. 때문에 유리한 동선상에 집객효과가 높은 업종이 정해진 상가라면 분양전부터 투자자들의 구미를 당기게 마련이며 더욱이 상권의 입지가 우량이라면 개별 상가에 미치는 영향 또한 긍정적일 수 밖에 없다.

일반적으로 ‘손바뀜’은 또 다른 ‘손바뀜’을 원하는 성질이 있어 주변시세에 준한 수준까지 오르려는 경향을 보인다. 하지만 손바뀜은 최종 상한가에 매수한 투자자가 수익률을 맞추기 위해 임대시세를 올려 임차인을 유인하는 인고의 과정도 겪게된다.

따라서 ‘손바뀜’을 통한 사례가 많은 상가일수록 임대시세는 높게 형성될 수 밖에 없다. 그러다보면 빠른 상가활성이 관건인 신축상가 경우 임대시세가 높은 이유로 임차인들을 들이지 못해 대형공실의 결과를 낳는 운명에 처하기도 한다.

이로서 동시다발적인 ‘손바뀜’은 상가시세의 거품만 두텁게하여 상권형성의 속도를 더디게 하거나 어렵게 만드는 결정적 이유가 될 뿐이다.

상가투자자들은 상가전체에 프리미엄이 붙었다는 상담자의 강력한 호소를 입점후 상가활성의 척도로 이해해서도 안되며 주변시세와의 가격 차이는 상권형성을 위해 필요한 시간투자의 댓가로 인식해야 한다.