바야흐로 이사시즌이다. 특히 2~3월엔 취업, 취학, 결혼 등으로 전세수요가 크게 늘어난다. 따라서 이 시기엔 전세가격이 오름세를 유지하는 것이 통상적이다. 이때 맘에 드는 전셋집을 마련하는 것만큼 중요한 것이 계약서 작성이다. 안전하게 전세금을 반환받을 수 있는 지, 별다른 마찰없이 임차가 가능한 지 등 세부적 내용이 담겨있기 때문이다.

따라서 계약서는 가급적 꼼꼼하게 작성하여야 한다. 하자보수 및 각종 공과금, 아파트 관리비 등 책임소재를 명확히 하는 것이 분쟁소지를 예방하는데 도움이 된다. 또한 공동주택 관리비에 매월 부과되는 특별수선충당금은 공동주택 수선을 위해 적립되는 것으로 원칙상 집주인이 부담해야 하는 금액이다. 때문에 계약 만기엔 특별수선충당금을 돌려받을 수 있으므로 관리비 고지서를 잘 보관토록 하자.

전세계약서를 작성하였다면 전세금 확보를 위한 조치로 전세권설정등기 혹은 주택임대차보호법에 의한 대항(력) 조건을 반드시 구비하도록 한다. 먼저 전세권설정등기를 하기 위해서는 임대인 동의가 필요한데 나중에도 등기부 기록 등 흔적이 남아있는데다 재산권 제한이 가해지기에 통상 집주인 동의를 받기란 쉽지 않다. 게다가 서류 및 그 절차가 복잡하다.

반면 주택임대차보호법 규정에 의거, 확정일자와 사실상 거주, 주민등록 이전신고 등의 조건을 갖추게 되면 확실하게 전세보증금을 보호받을 수 있다. 확정일자란 동사무소에 주민등록 전입신고를 하면서 전, 월세계약서에 뒷면에 확정일자를 부여받는 방법이다. 임대인의 동의 없이 임차인이 언제든지 계약서 원본을 제시하기만 하면 확정일자를 받을 수 있기에 절차가 간편한데다 비용도 거의 들지 않아 부담이 없다.

전세기간이 끝났음에도 새로운 세입자가 나타나지 않아 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 종종 발생한다. 이렇게 돈을 받지 못한 세입자가 부득이하게 이주지를 변경하여야 하는 경우엔 혼자서 임차권등기를 하면 된다. 즉 임차권등기를 하면 주택 점유와 주민등록 요건을 구비하지 않더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권이 상실되지 않는다. 때문에 자유롭게 주소를 옮겨도 전세보증금은 보호받을 수 있다.

그러나 반환기간이 얼마나 걸리는지 모르는데다 전세자금이 넉넉지 않은 경우가 대부분이어서 실효성은 크지 않다. 최근 정부는 전세기간이 끝난 뒤 새로운 세입자가 나타날 때까지 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 막기 위해 전세보증금 반환보장보험 도입을 주택임대차보호법에 추가하기로 발표하였다. 이는 보험회사가 먼저 세입자에게 보증금을 준 뒤 집주인을 상대로 구상권을 행사토록 하겠다는 것이 주 내용이다. 

법은 법 앞에 잠자는 사람을 보호하지 않는다. 자기 재산권을 지키기 위해서는 적극적으로 노력해야 함을 의미한다. 복잡하거나 어렵지 않게 전세금을 안전하게 확보할 수 있는 방법을 잊지 않고 제때 실행하는 것이 재산권보호를 위한 가장 기초적인 자세라 할 수 있다. 

 <매일경제 RE멤버스 고 종완 대표>