분양가 대비, 투자가치는 어느 정도=2006년 3월, 판교신도시에서 분양되는 모든 아파트는 원가연동제(주:아파트의 분양가격을 택지비와 건축비 등 원가에 연동시켜 책정하는 제도)로 인하여 주변보다 싼 가격으로 내집장만을 할 수 있다. 즉 토지개발비에 정부의 표준건축비만을 더한 가격으로 분양을 하기 때문에 주변아파트시세 대비 장래 시세차익이 얼마나 되는 지 쉽게 판단할 수 있다.
또한 분양가 정도는 판교입성을 희망하는 청약자에겐 금융지불능력을 판단할 수 있는 기준이 되기 때문에 높은 관심을 가질 수밖에 없다. 지난 2월 24일 주택공사는 3월 분양 예정인 중소 아파트의 추정분양가(전용 25.7평 이하)를 1084만원으로 발표하였다. 이는 택지비(605만원), 기본건축비(339만원), 지하건축비(90만원) 및 친환경인센티브(50만원)등이 포함된 금액이다.
작년 동탄신도시 분양가를 유추해볼 때 판교신도시 전용 25.7평 이하(33평형 기준) 아파트 분양가는 주공이 발표한 평당가와 유사한 평당 1100만원 내외로 결정될 가능성이 높아 보인다. 그러나 정확한 분양가 결정은 분양승인 완료시점인 3월 22일에 확정되기에 그때까지 기다려볼 도리밖에 없다.
3월 판교 분양가를 평당 1100만원으로 가정한다면 주변 아파트가격에 따른 시세차는 얼마나될까. 우선 당첨시점 시세차익은 1억 7000만원(시세 평당가 적용)에서 2억 9000만원(최고 평당가 적용)으로 추정된다. 또 2~3년 후 입주시점에는 적게는 약 2억~3억, 많게는 약 4억~5억 정도 가격차익을 얻을 수 있다. 이를 토대로 교통 및 교육환경 등 기반시설이 뛰어난 판교신도시의 입지여건을 감안해 보면 분당 서현동 및 정자동 일대 아파트 가격을 선도할 것으로 보여진다.
판교신도시, 고유의 매력은=판교신도시에서 25.7평 이하 아파트에 당첨되면 10년 동안 전매가 금지된다. 따라서 최초 입주계약일을 기준으로 2016년 5월까지 팔 수 없으며 재당첨도 한동안 금지(25.7평 이하는 10년, 25.7평 이상은 5년간)될 계획이다.
게다가 작년 개정된 주택공급규칙에 따라 당첨자 발표일 기준으로 과거 5년간 당첨 사실이 있으면 1순위에서 제외된다. 이렇게 장기간 재산권 행사를 가로막는 규제들이 널리 있음에도 불구하고 다른 신도시와는 달리 판교신도시가 세인(世人)의 관심을 끄는 이유는 무엇인가.
이는 판교 자체만이 갖는 뛰어난 상품성 때문이다. 먼저 지리적 위치의 강점에서 찾을 수 있다. 우선 판교는 지리적으로 절대부촌인 강남과 신흥부촌인 분당과 연접해있어 강남권 통합주거지역으로 발전할 가능성이 매우 높다. 판교신도시는 이미 구축해놓은 분당의 기반시설을 쉽고 편리하게 이용할 수 있기에 다른 신도시에 비해 짧은 시간 내 도시의 변모를 갖출 것으로 보인다.
게다가 용인을 포함 제2기 신도시인 수원 광교, 화성 동탄 등을 연계한 신(新)강남권의 중심축을 이루고 있기에 수도권 동남권역 일대의 핵심주거지역으로 거듭날 가능성이 매우 높은 위치에 있다.
둘째, 판교의 상품성 중 공헌도가 큰 것은 아무래도 교통시설. 판교신도시 교통망은 광역교통개선대책 중 하나인 영덕~양재간 도시고속화 도로(민자건설)와 분당~판교~강남을 잇는 신분당선 전철(2010년 완공예정), 여주~광주~판교에 이르는 여주~성남선(2012년 완공예정), 분당지역의 이매역 환승 및 추후 서판교지역간 연결을 꼽을 수 있다.
또 판교IC 구조개선과 국지도 23호선 용인~판교 도로도 8차선으로 확장된다. 그 밖에 국지도 57번 우회도로 확충, 신분당선 판교역의 대규모 환승센터 조성, 광역버스 및 버스전용차로 도입 등으로 대중교통망도 크게 활성화될 전망이다.
셋째, 주거환경으로서 판교만큼 쾌적한 공간은 드물다. 판교의 평균 녹지율(35%)은 분당(27%)과 일산(24%)보다 높은데다 2기 신도시 중 수원 광교신도시 다음으로 인구밀도가 낮은 편이다. 특히 도시복판에 운중천과 금토천이 가로지르고 있으며 북쪽엔 청계산, 남쪽으로는 광교산 등 뛰어난 자연환경을 배후로 하고 있기에 친환경적이고 쾌적한 고급 주거지역으로 최적의 조건을 갖추고 있다.
마지막으로, 오랫동안 준비해온 공간배치이다. 판교는 총 20만평 규모로 벤쳐시설 및 소프트웨어 관련업체와 정보·통신관련 연구소가 들어서 주거와 자족기능을 골고루 갖추게 된다. 특히 동판교에 자리잡은 중심상업지역과 도시지원시설용지 사이에 에듀파크(Edu-Park:교육시설구역) 조성으로 정보기술대학원과 특목고가 들어선다. 때문에 강남으로 이주하려는 학군수요를 분산시키는 효과를 갖고 있다.
향후, 발전 가능성은 얼마나=사실 3월에 분양되는 판교신도시 물량은 대형건설사 참여저조로 인한 아파트 브랜드명 약화, 일부 혐오시설(Nimby) 주변 배치, 거래제한 등 몇 가지 문제점 있다. 그럼에도 불구하고 이러한 부(負)의 아파트 가격요인을 상쇄할 만큼 판교는 섬세한 도시설계 및 교통 접근성과 주거 쾌적성 등 뛰어난 주거조건을 갖추고 있다.
이렇게 판교는 강남과 분당의 가교역할을 하는 지리적 입지조건과 자연조건, 인문환경 및 접근성이 뛰어나기 때문에 주거기능과 장기적 투자처로서 ‘부동산로또’라 불릴 만큼 절대비교 우위를 점하고 있는 것이다.
판교와 분당간 아파트 가격 힘겨루기를 살펴보면 우선 판교입주가 시작되는 2008년 하반기엔 도시기반시설이 완비되어있고 집값 상승세도 탄력적인 분당신도시의 덤을 일시적으로 볼 수도 있다. 그러나 입주 후엔 판교가 분당을 앞서 가격상승을 유도할 가능성이 매우 높다. 즉 초기엔 주변 분당 아파트군(群)과 초기엔 연동하면서 중장기적으론 오히려 선행하여 매매가격을 형성할 것으로 보인다.
한편 한국토지공사가 1기 신도시 아파트를 주변 아파트단지와 비교하여 시세를 분석한 결과, 분당신도시 아파트 값(2005년 6월 기준)이 평당 1083만원으로 이는 주변 아파트 값(평당 703만원)에 비해 평당 380만원으로 가장 높게 나타났다.
반면 일산 아파트 값은 주변에 비해 평당 62만원, 중동 아파트 값은 주변에 비해 평당 112만원, 평촌 아파트 값은 평당 102만원 각각 나타났다. 계획도시인 신도시가 주변 민간건설 아파트보다 가격상승이 높은 이유는 자족기능 등 택지지구의 양호한 기반시설이 아파트 값에 영향을 미치고 있음을 보여주고 있기 때문이다. 특히 분당은 다른 신도시와는 달리 그러한 기능이 매우 높게 나타났다. 이 같은 현상은 판교신도시에서도 그대로 적용될 것이다.
분당시민이 첫 입주한지 15년, 서서히 아파트가 노후화되어가는 시점에 있다. 따라서 1기 신도시중 하나인 분당이 인근에 새로운 둥지를 트는 2기 신도시인 판교에 2인자의 자리를 내줄 수 밖에 없다. 이러한 이유로 판교신도시 입성을‘부동산로또’라고 표현하는 것은 아닐까.
