서울 서초구 서초동 1574-14번지에 지어지는 세연빌딩2가 분양을 시작했다. 세연빌딩2가 지어지는 서초동 인근에는 대법원, 대검찰청, 서울중앙지방법원, 서울중앙지방검찰청, 서초경찰서가 자리잡고 있어 유동인구가 많은 대표적인 상권이라고 할 수 있다.
서초역과 교대역사이는 법조타운 형식의 빌딩들이 많고, 변호사와 법무사 사무실이 밀집해 있어 객단가가 높은 고급 점포들도 꾸준한 고객을 성공적으로 유치하고 있는 지역이다.
이 밖에도 서울교육대학을 비롯하여 입시학원, 고시학원 등이 밀집해 학원가에 준하는 상권이 형성되어 있다.
교통환경은 지하철 2호선과 3호선 환승역인 교대역 14번 출구 바로 앞으로 유동인구가 풍부하고 접근성이 탁월한 특징을 갖추고 있다.
지하3층~지상12층 총 점포수 15개 연면적 2700.29㎡ 규모로 △지하3층~지하2층 주차장 △지하1층은 근린오락, 근린생활서비스, 분식 △지상1층은 음료.기호음식, 의류, 의료, 근린생활용품 △지상2층은 기카서비스, 한식, 일식 △지상3층~지상5층은 메디컬.클리닉 △지상6층~지상12층은 법무법인사무소, 변호사사무소 등 오피스로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 △지하1층 1600만원 △지상1층 8000만원 △지상2층 3600만원 △지상3층 2900만원선이다. 시행은 세연빌딩 시공은 대유엔지니어링이 맡았으며 2008년 9월 입점예정이다.
인터뷰
한진희 실장
세연빌딩2는 토지매입을 완료하여 공사를 진행중이며 시공사인 대유엔지니어링에서 책임준공을 하기 때문에 안정성이 우수하다는 장점이 있다.
상권의 배후세대는 총 21,465세대에 이르는데 이중 아파트 거주자는 삼풍아파트 3390세대, 래미안아파트 1,129세대 등 총12,751명으로 약 59%에 이른다.
한진희 실장은 “아파트 면적별 세대수를 살펴보면 근거리 소비성향이 강한 66㎡~99㎡의 세대수는 7419세대로 58%비율을 보이고 있다.” “인구밀도를 살펴보면 ㎢당 17,892명으로 서초구의 8,657명보다 2배정도 높은 집적도를 보이고 있다.”골 설명했다.
이처럼 세연빌딩2는 상권의 우수성과 대로변을 접해있는 접근성, 또 편리한 교통환경 등 많은 장점이 있지만 무엇보다 주목할 점은 높은 전용률이라고 할 수 있다.
한진희 실장은 “분양가를 ,000만원, 지상2층은 3,600만원, 지상 3층은 2,900만원, 지상 4층은 2,200만원이다.”
“주변 상가시세도 1층 기준으로 3.3㎡당 7,000만~8,000만원을 형성하고 있지만 대부분의 상가 전용율이 55~60%인데 비해 세연빌딩은 전살펴보면 지하 1층은 3.3㎡당 1,600만원, 지상 1층은 8용율이 74%로 높기 때문에 상대적으로 저렴하다고 할 수 있다.”고 설명했다.
또 삼풍아파트와 방배동 인근 고급빌라가 밀집된 지역으로 강남에서도 높은 수준의 소비수준을 보이는 지역이라는 점도 장점으로 작용한다.
교통여건은 교대역 14번 출구에서 10미터 거리에 있고 남부터미널이 도보10분 거리로 근거리에 있기 때문에 더블 역세권 효과도 기대해 볼 수 있다. 유동인구들의 이동경로를 살펴보면 남부터미널에서 법조타운으로 향하는 동선상에 상가가 위치해있어 고객 유입에 효과적인 위치를 갖췄다.
한진희 실장은 “ 대로변 접근성에서는 퇴근길 접근이 편리한 차로 대로변에 접해 있기 때문에 우수하고 접면도는 점포의 형태가 정사각형이고 모든 점포가 도로를 접해있기 때문에 좋은 조건을 갖추고 있다.”고 설명했다.
현장전경
사업지 전경
주변상권
현장여건 및 전망
세연빌딩2는 법조타운에 위치해 오피스상권으로 대표적인 교대역 상권과 교대역 14번 출구에 위치하고 있다.
세연빌이2가 위치한 교대역 상권은 대학상권의 역할보다는 법원단지를 형성하고 있는 오피스 상권의 이미지가 더 강하게 느껴지는 곳이다. 그 이유는 교대역 주변으로 대법원, 대검찰청, 서울지방법원 등이 위치하여 법조타운 주위에 변호사, 법무사 사무실 등이 자연스럽게 운집하여 상권에 구심점 역할을 하고 있기 때문이다.
이와 같은 요인들로 인해 직장인들과 민원인들을 주 수요층으로 하는 음식점과 커피숍이 강세를 보이고 있다.
교대역 상권에서 가장 인기가 좋은 곳이라면, 8번 출구에서 남부터미널 방향으로 길게 이어진 대로변 지도상으로 보이는 A지역으로 로드샵 판매상권이다.
다른 대학상권들이 대개 의류나 패션업종과 먹자골목이 섞여있는 모습을 보이는 데 비해 교대상권의 판매라인에서는 커피숍과 패스트푸드, 베이커리, 이동통신 등의 몇몇 업종들만 볼 수 있다.
의류나 쥬얼리, 팬시 등의 업종을 거의 발견할 수 없는 이곳의 점포시세는 1층 20평매장 기준 권리금2억~4억, 보증금 5천~1억5천, 임대료250~450 선에 형성되어 있다.
세연빌딩2층에는 소형 클리닉, 약국 등의 업종이 유망할 것으로 기대된다. 교대역 14번 출구에서 10미터 거리에 있고 남부터미널이 도보10분 거리로 근거리에 있기 때문에 더블 역세권 효과도 기대해 볼 수 있고 유동인구들의 이동경로를 살펴보면 남부터미널에서 법조타운으로 향하는 동선상에 상가가 위치해있어 고객 유입에 효과적인 위치를 갖췄다.
또한 대로변 접근성에서는 퇴근길 접근이 편리한 차로 대로변에 접해 있기 때문에 우수하고 접면도는 점포의 형태가 정사각형이고 모든 점포가 도로를 접해있기 때문에 좋은 조건을 갖추고 있다.
특히 눈여겨볼만한 입지의 점포로는 1층 101호를 들 수 있다. 전면 8차로대로변을 접하여 접근성이 좋고 노출효과가 뛰어기 때문. 분양면적은 24.59평이며 분양가는 19억 6천만원으로 권장업종은 약국,편의점 등이다.
<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>
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