주거용은 세금 최대 4배
집주인 업무용 편법 등록
"주거용-업무용 경계 모호
확실한 법적 구분 필요"

[이데일리 양희동 강신우 기자] 결혼 3년차 직장인 조모(34)씨는 최근 아파트보다 저렴하게 나온 오피스텔을 전세로 계약하려다 포기했다. 조씨는 지난 2년간 서울 마포구 성산동 전용면적 60㎡ 아파트에 전세 2억원에 살았다. 하지만 계약기간이 다가오자 집주인이 전세금을 7000만원이나 올려달라고 했고, 마침 부동산 중개업소로부터 전셋값 2억2000만원에 나온 합정동 전용 55㎡ 오피스텔을 추천받았다.

그런데 오피스텔 주인은 전입신고를 하지 말 것을 계약조건으로 내걸었다. 또 중개수수료도 아파트의 3배에 달하는 200만원 가까이 내야 한다는 말에 조씨는 오피스텔 전세를 포기했다. 대신 그는 비슷한 가격대의 빌라나 다세대 주택을 알아보기로 했다.

△주거용과 업무용의 경계가 모호해 법의 사각지대에 놓여 있는 오피스텔이 정부의 전·월세 과세 방침 발표 이후 수익성 악화 등 어려움을 겪고 있다. 오피스텔이 밀집한 서울 마포구 공덕동 일대. <사진제공:부동산114>

◇임대인·임차인 모두 불만인 ‘주거용 오피스텔’

오피스텔은 건축법상 업무시설이지만 2009년 정부가 1~2인 가구 증가 추세에 맞춰 주거용으로 사용할 수 있도록 ‘준주택’ 개념을 도입하면서 수익형 부동산의 대명사로 각광받아 왔다. 하지만 주거용으로 등록했을 때 실익이 적다보니 임차인을 받아 주택으로 사용하면서도 업무용으로 신고하는 편법이 만연해 있다. 집주인 입장에선 임차인이 전입신고를 하고 주거용으로 사용하면 매입 때 냈던 부가가치세(4.9%)를 환급받지 못하고, 보유 주택 수에도 합산되는 등 업무용에 비해 최고 4배에 달하는 세금을 내야 한다.

또 업무용이란 이유로 취득세율은 아파트(1~3%)보다 높은 4%가 적용된다. 이는 주거용으로 신고해도 마찬가지다. 이 때문에 집주인들은 한푼이라도 세금을 줄이기 위해 세입자의 전입신고를 막는 등 편법을 서슴지 않고 있다. 전문가들은 주거용 오피스텔에 대한 실질적 혜택을 늘려야만 집주인들의 편법을 막을 수 있다고 강조한다.

박대원 상가정보연구소 소장은 “결국 주거용으로 신고할 때 임대인에게 세액 공제 등 더 많은 혜택을 줘 굳이 임차인의 전입신고를 막을 필요가 없게 하는 것이 가장 확실한 방법”이라고 말했다.

임차인 입장에서도 전세금 3억원 미만 아파트의 중개수수료가 0.3%인데 비해 같은 가격의 오피스텔은 업무용이란 이유로 3배인 0.9%를 내야 해 부담이 크다. 또 전입신고를 못하게 되면 확정일자를 받을 수 없어 전세금을 지키기 어렵다. 또 월세 소득공제 등도 법적으론 가능하지만 집주인들이 임차인을 가려받거나 특약 등으로 막는 경우가 많아 사실상 어렵다. 아울러 오피스텔은 집합건축물로 분류돼 주택법이 적용되는 아파트와 달리 지방자치단체의 관리·감독을 받지 않아 관리비도 불투명하게 운영되는 경우가 비일비재하다. 이처럼 현재 자행되는 편법들이 업무용과 주거용의 경계가 모호해 생긴 부작용인 만큼 법적 구분이 필요하다고 전문가들은 지적한다.

조주현 건국대부동산대학원 교수는 “주거용 오피스텔은 업무용과 분리해 아예 주택법에 포함시키는 방안을 고려해볼 수 있다”며 “하지만 단기간에 법으로 강제하면 충격이 클 수 있기 때문에 시장 여건에 맞게 신중히 이뤄져야 한다”고 말했다.

진미윤 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원 박사는 “주택법으로 주거용 오피스텔을 규제한다면 1~2인 가구 등 주거 취약계층의 수요가 많은 전용 60㎡ 이하 소형에 대해서만 적용하는 것이 시장 혼란을 줄일 수 있을 것”이라고 말했다.

◇“인위적 거래 활성화 대책은 지양해야”

오피스텔은 정부가 ‘2·26 주택 임대차시장 선진화 방안’을 통해 전·월세 주택에 대한 과세 방침을 밝힌 이후 더욱 어려움을 겪고 있다. 과잉 공급에 따른 임대 수익률 하락이 현실화되고 있는 상황에서 세금 부담 커지면 수익성이 더 악화될 수 있어서다. 실제로 KB국민은행 자료를 보면 지난달 서울 오피스텔 임대 수익률은 5.6%를 기록, 관련 조사를 시작한 2010년 7월 이후 최저치로 떨어졌다. 지난달 평균 매매가 역시 2억1993만원으로 2011년 9월(2억2161만원)이후 가장 낮았다.

오피스텔의 가격은 떨어지고 수익률도 낮아지면서 주거용에 대해서는 아파트 등 주택과 마찬가지로 취득세 감면 등 거래 활성화 대책이 필요하다는 목소리도 커지고 있다. 그러나 인위적 부양책이나 단기 처방은 오히려 시장 상황을 악화시킬 수 있다는 지적도 만만찮다.

노희순 주택산업연구원 책임연구원은 “오피스텔 수요는 1~2인 가구 증가세를 감안하면 장기적인 관점에서 꾸준히 늘고 있지만, 현 시점에서 거래가 뜸한 것은 단기적으로 공급량이 수요를 초과했기 때문”이라며 “일시적 수급 불균형을 해소하기 위해 거래 활성화 정책을 펴면 오히려 시장이 왜곡될 수 있다”고 말했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “거래 활성화 부분은 정부가 직접 개입하기보다는 수요와 공급에 맞춰 시장이 스스로 해결하도록 기다려야 한다”며 “그보다 주거용 오피스텔에 대한 정확한 실태 점검을 통해 만연한 편법 행위가 개선될 수 있도록 경각심을 줄 필요가 있다”고 말했다.