[한강타임즈 장경철 기자] 최근 저금리 기조가 지속되면서 조금이라도 나은 수익이 가능한 수익형부동산에 관심이 높아지고 있다.
과거 3~4년 동안 수익형부동산 시장을 이끌었던 쌍두마차인 오피스텔과 도시형 생활주택이 공급과잉 우려 속에 수익률이 하락하면서 상대적으로 수익률이 좋은 선임대 상가나 분양형 호텔, 지식산업센터가 상대적으로 주목을 받고 있다.
물론 오피스텔이나 도시형 생활주택도 인기가 예전만큼은 아니지만 지역이나 입지, 상품 경쟁력에 따라서는 주목을 받고 있다. 먼저 상가의 경우는 선임대 상가 위주로 수익률을 판단하면 된다.
선임대상가는 공실 리스크에서 비교적 자유롭고 당분간 안정적인 수익률 확보를 가능하게 해준다는 메리트를 가지고 있지만, 주의할 점도 상대적으로 있다.
일부 현장에서는 간혹 가짜 임차인을 섭외해 선임대상가로 홍보하는 사례가 있다. 또 때로는 투자자 모르게 일정 기간 시행사에서 임차인에게 임대료를 보조해주는 상가도 있기 때문에 투자 시 주의하는 게 좋다.
선임대 상가중에서는 약국, 편의점, 프랜차이즈 업종, 금융기관, 병·의원 등이 선호업종이며 6~7%대 수익률이면 우수한 편이라고 할 수 있다. 아무래도 선호도가 높은 1층 점포에 비해 2층 이상의 상층부 점포들이 1층대비 1~2%정도 나은 수익이 나와야 관심을 끌 수 있다.
최근 외국인이 자주 찾는 강남역 일대와 주한미군이 대거 이전하는 평택일대에 레지던스형 오피스텔의 공급도 늘고 있다. 레지던스형 오피스텔은 적게는 1년에서 많게는 3년까지 확정수익을 보장하는 형태를 띠고 있다.
확정수익은 통상적으로 실투자금 대비 10~11%대의 높은 수익을 지급하는데 보장기간 이후에는 객실가동률에 따른 실질 수익을 배당받게 된다는 점을 숙지하고 있어야 한다.
따라서 레지던스형 오피스텔에 투자시에는 관리업체의 실제 운영 능력을 반드시 고려해야 한다.올해 임대 제한 규제가 폐지될 것으로 기대되는 지식산업센터(구 아파트형 공장)도 높은 수익이 기대돼 주목을 받고 있다.
실제 서울 지식산업센터 수익률은 평균 7%대를 웃돌고 있다. 구로디지털단지 인근 대륭포스트타워1차의 경우 135㎡(이하 전용면적)의 매매가는 4억3700만원 선이다. 임대가는 보증금 2500만, 월 250만원으로 연 수익률은 7.74% 정도다.
구로동 한신IT타워 120㎡의 연 수익률은 9.02%로 매매가 2억8600만원대다. 임대가는 보증금 2000만원에 월 200만원 선이다. 지식산업센터가 밀집해 있는 성수동의 삼환디지털의 경우에도 연 수익률이 7.67% 선이다. 251㎡의 매매가는 7억7000만원으로 임대가는 보증금 5000만, 월 460만원 선이다.
개인이 분양을 받아 기업체에 임대를 줄 경우 7~8%대의 높은 수익률이 가능해 임대사업에 관심이 높아지고 있는 것이다. 임대 대상이 법인체라 개인사업자를 대상으로 임대사업을 하는 것보다는 비교적 안전하다.
다만 지식산업센터 구입 시 세제감면 폭이 줄어든 것은 변수로 꼽히고 있다. 지난해까지는 각각 75%, 50%였던 취득세와 재산세 감면율이 올해부터 2016년까지 각각 50%, 37.5%로 낮아져 수요자들이 외면할 가능성도 있다는게 업계의 설명이다.
일정기간 높은 수익을 보장하거나 은행 금리에 비해 과도하게 높은 수익률이 나오는 수익형부동산일 경우 주의점도 있다. 확정수익이나 임대보장을 내세우는 경우 확정수익이나 임대보장 기간이 끝날 경우 실질적으로 수익률이 하락할 위험이 존재하게 된다.
하지만 일부 업체들이 선전하는 연 10%를 웃도는 확정 수익률을 준다는 식의 광고는 일종의 마케팅 전략일 수 있다. 확정수익률 기간이 지나면 임대수익률이 하락할 우려도 있고, 운영 경험이 떨어지는 업체에게 맡기면 되레 손실 위험도 적지 않다는 게 관련 업계 전문가들의 조언이다.
특히 최근 레지던스형 오피스텔의 공급이 늘면서 투자할 때 주의할 점이 있다. 우선 호텔 운영업체들의 전문성을 살펴봐야 한다. 호텔경영은 객실가동률이 안정적으로 70% 이상 유지해야 하고, 부대시설의 운영 노하우와 효율적 배치 노하우에 따라 성패가 갈리기 때문에 오랜 기간 호텔을 운영했는지 업력 뿐 아니라 평판까지 살펴봐야 한다.
수익률 보장의 객관성도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 1~2년 간 확정 수익률을 제시한 뒤 그 이후의 수익률이 떨어지면, 높은 확정 수익률을 분양가격에 전가했을 가능성도 있고 오피스텔이나 상가와 달리 호텔은 매매시장이 상대적으로 활성화돼 있지 않아 환금성 측면에서 제약이 있다는 것도 염두에 둬야 한다.
높은 수익률은 그만큼 위험도 크다는 점도 유념해야 하며, 무이자조건·확정수익 보장 등 각종 혜택을 주는 경우 분양가에 포함되어 있는지도 살펴봐야 할 대목이다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “투자자 입장에서는 저렴한 분양가나 혜택을 주는 수익형 상품에 접근할 때 실제 내재가치를 잘 따져 가격의 적정성을 파악하는 것이 중요한데, 이를 위해서는 주변 상품들의 분양·매매가는 물론 인근지역 경쟁상품의 가격과 이력까지 꼼꼼히 조사하고 체크해야 한다”고 말했다.
<수익률 좋은 분양중인 수익형부동산 현황>
▲용인 ‘실키하우스’ 도시형 생활주택=경기도 용인시 처인구 김량장동 296-35번지 일대에 수익형 부동산인 ‘실키하우스’ 53세대를 선시공 후분양중이다. 지하 1층~지상 9층, 연면적 1,829.04㎡ 규모로 지하 1층은 주차장, 지상 1층은 근린생활시설(2종), 지상 2층은 근린생활시설(2종)과 도시형(원룸형), 3층~9층까지는 도시형(원룸형) 아파트로 구성된다. 사업지 반경 3km에 용인대, 명지대, 송담대 등 직접적인 대학생 임대수요 27,800여명과 이외 인근 웨스트민스터신학대학원대학교 등 잠재적인 임대수요 32,600여명 등이 있다. 실키하우스가 있는 김량장동은 용인의 대표적인 구시가지 상권으로 용인시청, 처인구청 등 행정타운과 삼성에버랜드, 15개 골프장 종사자, 800병상 규모의 용인 동백 세브란스병원 완공시 임대수요도 기대할 수 있다.
▲서울 ‘강남역 푸르지오시티’ 레지던스형 오피스텔=대우건설은 서울시 서초구 서초동 1337-3번지 일대에 수익형 부동산인 ‘강남역 푸르지오시티’를 분양중이다. 지하 7층~지상 20층 규모로 전용면적 20~29㎡, 총 403실의 소형으로 구성됐으며, 향후 운영은 레지던스, 호텔, 리조트 전문 운영업체인 워터트리를 통해 체계적으로 운영, 관리될 예정이다. 입주는 2014년 10월 예정이다.
▲평택 '힐탑포레스트‘ 레지던스=경기도 평택시 신장동에 들어서는 ‘평택 힐탑포레스트’도 이 일대 분양중인 레지던스가 분양중이다. 송탄관광호텔이 운영하는 이 렌탈 하우스는 지하 2층, 지상 15층, 1개동, 총175가구 규모의 미군전용 호텔식레지던스로, 오피스텔 7실, 도시형 생활주택 168가구 등 총 175가구로 구성됐다. 입주는 2016년 상반기예정이다.
▲서울 '강남역 효성 해링턴타워 더 퍼스트’ 상가=강남역 효성 ㈜효성은 강남역 1분 거리 초역세권 상가인 '강남역 효성 해링턴타워 더 퍼스트’를 분양중이다. 오는 7월 중 오픈 예정인 이 시설의 전체 건물 중 상가는 지상 1~2층과 지하 1층, 전체 전용면적 1614.61㎡의 규모로 총 60여 개의 점포로 이루어져 있다. 층고는 각각 6.5ｍ, 5.4m다. 상가의 지하 1층에는 별도의 시설비와 권리금이 들지 않는 푸드코트가 조성된다. 푸드코트엔 500여명이 이용 가능한 공용 테이블과 각 점포를 위한 물품 보관창고 등이 마련됐다. 푸드코트는 접근성을 높이기 위해 메인 도로변에서 바로 들어갈 수 있도록 입구를 중앙에 ‘선큰’(Sunken)식으로 배치했다. 지상 3층부터 15층까지 358실의 오피스텔로 구성돼 고정적인 거주인구를 확보했다. 인근에는 15000여세대 아파트 단지와 강남역을 이용하는 평균 30~40만의 유동인구 및 주변 삼성타운, LIG, 교보생명, 메리츠화재 등 대기업을 비롯한 외국계 기업, 금융, 컨설팅, IT기업들도 밀집해 있어 아파트 상권 및 오피스 상권도 갖추고 있다.
▲광명 행운드림프라자 상가=경기 광명시 소하동 1380번지에 광명 행운드림프라자 상가가 분양 중에 있다. 광명 소하, 역세권지구의 중심이 되는 입지와 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월하며, 주변 산과 녹지로 폐쇄되어 항아리 상권을 형성한다. 광명역세권 택지지구 지역내 유일한 근생용지이며, 최대 규모의 근생부지와 최대 주차장을 확보하고, 유일한 6천가구 근린상가로 초·중·고교 4개가 입지하고 인근 대형교회의 시너지로 투자 가치가 우수하다. 2014년 11월 준공예정이다.
▲서울 영등포 선유도2차IS비즈타워 지식산업센터=아이에스동서(이하 IS동서)는 서울 영등포구 양평동4가 80번지 일대에 연면적 4만3256㎡, 지하 3층·지상 15층 규모의 ‘선유도역2차 아이에스비즈타워’를 분양중이다. 서울 지하철 9호선 선유도역이 바로 앞에 있으며. 지하철 2,9호선 당산역도 걸어서 이용할 수 있어 더블 역세권입지로 올림픽대로와 서부간선도로, 경인고속도로 등과도 접해있어 편리한 교통망을 지닌다. 자가용 이용 시 인천국제공항까지 35분, 김포공항까지 10분, 강남, 시청, 종로까지 20분, 상암 DMC까지 7분, 과천, 안양 30분 등 서울 도심은 물론 경기·인천 등을 30분이면 진입이 가능하다. 인근에 한강과 안양천이 흐르고 선유도공원 등이 가깝다. 취득세 50%감면 및 재산세 37.5%감면을 받을 수 있다. 계약금은 분양금액의 5%이며, 시스템냉난방기를 무상으로 지원해주고 있다.
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