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| 분양상가 투자시 주요 체크포인트 |
| 2005-10-29 |
출처 : 최신기 컨설턴트 |
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분양상가 투자시에 다음 사항은 필히 체크해야 한다. 특히 초보 투자자라면 더욱 주의를 기울일 필요가 있다.
첫째, 안전성 여부를 검토하라.
시행사의 토지매입(등기부등본 확인 가능) 여부나 시행 경험 및 운영 노하우에 대해 사전 점검해 보고 아울러 시공사의 경영상태도 충분히 검토해 투자의 안정성을 확보해야 한다.
둘째, 인근상권의 개략적인 조사를 실시하라.
출혈경쟁이 예상되는 중복 상가 유형등이 주변에 있는지 적정한 수익률(권리금 포함)이 나올 수 있는 입지인지 확인해 보고 유동인구가 모일 수 있는 소위 집객력이 있는 합리적인 키네넌트(주요 업종구성 - 전철 환승 및 주요 버스 정류장, 대로변 사거리, 코너, 극장, 광장, 클리닉, 금융기관, 공원, 놀이시설 및 관련 업종 구성)상황을 세밀하게 파악해야 한다.
셋째, 분양가를 분석하라
해당 물건의 층별 분양가가 상권에 적절한 금액인지를 분석(인근 부동산 및 상가통해 확인)하고 분양업체의 개발홍보비가 과다하지 않은지 납부 방법에 있어 불리한 조건은 없는지 확인해야 한다. 쇼핑몰이 아닌 근린상가의 경우 일정금액의 할인도 주장하면 관철될 수 있으니 정해진 분양가에 연연하지 말고 과감하게 할인을 요구할 필요가 있다. 쉽게 계약을 유도하기위한 분양테크닉에 불과할 수가 있기 때문이다. 특히 수익률 분석시 대출을 포함해 계산을 해보면 분양금액에서의 수익이 3~5%이상 크게 나온다는 사실을 알수 있다.
넷째, 상담자들의 상담 내용을 맹신하지도 말고 그렇다고 지나치게 비판적으로 보지도 마라.
일반적으로 분양상가 컨설턴트들은 분양대행을 맡은 회사의 소속 직원 내지는 프리랜서 상담직원이다. 상담중 해당 컨설턴트들의 경험이 많고 적음은 객관적으로 인지할수 있다.
아직도 시행사 관련 직원이라는등 본사의 관리부 또는 매장 담당직원이라는등의 멘트에 불과한 화술에 믿고 투자하는 사례가 있는데 본사 직원이나 시행사 직원이 직접 분양한다는 것은 있을수도 없고 엄밀히 말하면 하자인 상가라고 보면 된다. (동네빌라나 조그마한 상가주택등의 오너 직거래인 경우는 예외로 하더라도~)
아울러 경험있는 컨설턴트 한명을 알아두는게 다른 현장의 정보파악에도 많은 도움이 될 수있다. 분양상가에서 인근 부동산의 실무자나 중개인들은 오히려 실무에 어둡다는 것을 인식하고 너무 부동산 업소의 말에 현혹될 필요는 없다. 좋은말보다 부정적인 말을 하는게 거의 다라고 보면 된다.
시행사 관련 직원이니 관리부임원 내지는 주요직책으로 상담했더라도 한두달있다 전화해보면 아마 핸드폰내지 일반전화가 불통이거나 연락 두절인 경우가 99%이상이다.
다섯째 계약서 내용을 면밀히 검토하라
임대보장이나 임대가 맞춰졌다면 그 내용을 시행사 확인의 문서로 계약서에 첨부할 것을 요구해야한다. 분양받은 매장의 도면을 보면서 계약서에 명시된 계약면적, 전용면적등을 체크한다.
독점업종이라면 계약서상 확실하게 타업종의 임대나 분양을 인정치않고 독점으로 보장한다는 확실한 문구를 특약사항으로 기록케하고 이행되지 않고 분쟁발생시 시행사의 전적인 책임과 금액보상에 대한 문구도 넣어두는등 주도면밀하게 체크한다. 필요시에 따라 분양컨설턴트의 각서 또는 시행사의 확인사항도 문서화 한것으로 확보하도록 한다.
마지막으로 상가투자시 주위의 아는 사람들이나 친인척, 이웃등의 투자경험을 너무 믿지말고 일단 반응정도는 물어보고 어떤 대답이든 그 내용에 너무 민감해할 필요도 없다. 아무리 전문가가 조언하고 권유한다고 해도 결국 투자의 책임은 자기자신이 지는것이라는 것을 명심하고 친구따라 강남가는식의 투자는 절대금물이다.
그렇다고 좋은 상가라고 할때 그럼 분양하는 당신이 하지 왜 권유하냐고 묻지는 마시라.
(솔직히 그런 질문 받으면 할말이 없기 때문이다~) 상권과 상가자체 그 주위의 발전가능성을 생각해볼일이지 주위 반응을 떠볼 필요는 없다는 얘기다.
도로확장, 재개발,재건축등의 이슈나 경전철 및 관련교통기관의 설치가 어느 시기에 이루어진다 하더라도 그 시점을 정확히 따져보고 기간이 걸리는 경우라도 너무 비중을 둘 필요는 없다고 본다.
투자도 어느정도 비젼을 보고 하는것이지만 너무 시간이 걸리는 경우 오히려 그 기간동안 다른곳의 유망투자처를 알아보는것도 나쁘지는 않다.
투자를 결정했다면 다음 이 한가지를 더 상기시켜야 한다. 계약금만 찔러넣고 중간에 프리미엄붙여 되파는식의 단기투자는 금물이다. 그렇게 되지도, 된 사례도 거의 없다고 보면 된다. 그렇게 권유하는 사람이 있다면 팔아먹고 튀기위한 사기분양 전술이라고 이해하시라.
상가투자에 있어서 만큼은 자신의 여웃돈에 대출을 안고 일정한 임대수익을 얻기 위한 장기투자라는 점을 잊어서는 안된다.
* 본 칼럼의 내용은 칼럼니스트 개인적인 시각으로 상가뉴스레이다의 공식 시각과 다를수 있습니다 |
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