1)올 가을부터 상한제, 가점제 실시...

-분양 수요자들 어떻게 해야?

국민들 대다수가 신규분양시장을 통한 아파트 투자가 최고라고 할 정도로 분양시장이 뜨겁게 달아 오르고 있다.휴가철 이후 오는 9월부터 청약가점제와 더불어 분양가 상한제(8월말까지 사업승인 신청 분) 가 실시된다, 따라서 청약가점제에따라 수혜가 확실시 되는 분들은 유망 분양물량을 기다라는게 좋다. 가점제와 관련이 없는 사람들은 가점제 전이라고 프리미엄이 확실히 붙을 단지에 청약통장을 사용하는 게 낫다.

다주택자는 양도세 적게 나온것부터 팔고 점차로 수익형 부동산으로 이동하는 전략필요하다. 즉유망하지 않은 주택 팔고 청약가점 높여 분양가 상한제 주택 노려도 될 듯하다.

수익형 부동산 위주로 투자하는게 좋다. 예를들어 임대수익이 확실한 강남,서초, 분당권 일대 오피스텔과 오피스 빌딩 , 근린상가 등이 유망

2)각 분야 전망 및 유망투자 대상

-주택 재개발 및 재건축

재개발의 경우 강북 드라이브와 도심 재정비 정책과 맞물려 유망한 투자처로 재부상
재건축의 경우도 마찬가지 입지 가 좋은 저밀도 재건축 단지 위주로 상승 가능성
신규분양시장은 분양가 상한제에 따른 일시적인 공급위축으로 물량이 축소될 가능성 농후
하지만 가격 메리트로 인해 수도권 시장에 한해 청약 몰릴 가능성 지방은 어려움 가중 될 우려

-상가

상가시장은 여름 비수기에 들어서면서 이미 소강상태를 보이기 시작했다.
장마철과 휴가철이 끼여 있어 상가 분양수요가 줄기 때문에 관련업체들 역시 분양시기 조정에 나서고 있다. 민간 상가정보업체에 따르면 지난달에는 52건의 상가가 분양시장에 나왔지만 이달에는 37곳으로 줄었다. 요즘에는 하루 1건 정도가 분양을 예고하고 있어 차분한 편이다. 하반기 상가시장은 ‘곳에 따라 맑음’으로 예상된다. 경기 불황으로 전반적인 침체 장세가 불가피할 것이지만 유망 상가엔 투자 수요가 몰릴 가능성이 크다. 연말까지 신도시?혁신도시 등에서 풀릴 막대한 규모의 토지 보상금이 변수다. 이 가운데 일부만 유입돼도 상가시장엔 위치?상품?규모에 따라 ‘반짝 장세’가 들어설 것으로 본다 투자 수요가 몰릴 것으로 예상되는 상가는 대규모 배후 수요를 낀 단지 내 상가나 택지지구 근린상가, 신설 역세권 상가, 아파트형 공장 내 상가 등이다.
상가부분은 일방적이고 불확실한 운영수익(Income gain)을 내세우는 테마분양상가보다는 현재 운영되고 있고 가격상승가능성(capital gain)l 있는 안전한 택지지구 상가나 근린 상가 위주로 접근하는 게 좋다.

-토지

토지는 정부가 잇따라 내놓은 각종 규제가 올해 대부분 시행되면서 투자자들이 발길을 끊은 탓이다. 상반기에 활황세를 보일 것으로 예상했던 동탄2신도시 주변 토지시장에도 규제로 인해 찬바람만 불고 있다.
따라서 토지시장의 침체 장세가 당분간 계속될 것으로 본다. 세금을 내고 나면 건질 게 없다고 보는 투자자들의 비관적 전망이 시장 탈출로 이어지고 있어서다.

연말에 치러질 대선과 보상금에 대한 기대감도 크지만 섣부른 투자는 금물이다.
규제의 그물이 워낙 촘촘해 땅값 상승을 뒷받침하는 매수세 형성이 어려워 투자금이 장기간 묶일 수 있어서다. 다만 개발 재료가 많고 토지거래허가구역에서 제외된 수도권 일부 지역엔 급매물을 노린 투자 수요가 몰릴 수 있다.

결론적으로 토지의 경우도 외지인의 경우 적용되는 양도세 중과에 대비해 투자하는 게 필요하다. 이왕이면 장기적인 관점에서 개발가능성이 높은 서울 수도권 토지로 한정해 관심을 갖는 게 좋은데 이왕이면 지목변경을 염두 해 투자하는 게 좋다.

3)매매, 전세시장 동향 전망

국민들 대다수가 신규분양시장을 통한 아파트 투자가 최고라고 할 정도로 분양시장이 뜨겁게 달아 오르고 있다.휴가철 이후 오는 9월부터 청약가점제와 더불어 분양가 상한제(8월말까지 사업승인 신청 분) 가 실시된다, 따라서 청약가점제에따라 수혜가 확실시 되는 분들은 유망 분양물량을 기다라는게 좋다. 가점제와 관련이 없는 사람들은 가점제 전이라고 프리미엄이 확실히 붙을 단지에 청약통장을 사용하는 게 낫다.

다주택자는 양도세 적게 나온것부터 팔고 점차로 수익형 부동산으로 이동하는 전략필요하다. 즉유망하지 않은 주택 팔고 청약가점 높여 분양가 상한제 주택 노려도 될 듯하다.

수익형 부동산 위주로 투자하는게 좋다. 예를들어 임대수익이 확실한 강남,서초, 분당권 일대 오피스텔과 오피스 빌딩 , 근린상가 등이 유망

매매,

최근 서브프라임 모지기 사태에 따른 콜금리 인상과 은행의 양도성예금증서(CD) 및 은행채 발행 확대에 따른 잇따른 금리상승으로 가계의 이자부담이 더욱 커져 매매시장은 당분간 안정세에 접어들것이라 예상된다.

또한 주식시장 상승세가 꺽인다면 시중의 여유자금이 아파트 시장으로 몰려 상승세를 부추길 수 있다.
9월이후 아파트를 일반 매매로 구입할시에는 철저히 개발지주변(재개발이나 뉴타운 ,그리고 복합단지)이나 지하철(복선전철 포함) 예정지 위주로 구입하는 게 안전하다.

전세시장 전망 및 공략법

상반기만 보더라도 아파트 전세시장이 양극화 되었는데 강남보다는 강북이 중대형보다는 소형아파트의 전셋값이 강세를 보였다. 하지만 하반기 수도권 일대 아파트 입주량은 5만5181가구로 지난해 같은 기간보다 16.5% 줄어들고 분양가상한제 도입으로 ‘전세 눌러앉기’ 수요도 늘어갈 가능성이 있다.
전세시장은 당분간 비수기를 맞아 이사수요가 줄어들어 안정세를 뛸 전망이나 9월이후에는 일부지역의 경우 중소형 평형위주로 상승세가 이어질수 있다.

지역거주 우선제로 인한 신규 분양아파트의 당첨확률 높이기 위한 이주수요로 일부지역 (화성 ,용인)의 경우 전세가격이 불안해질 가능성이 있다.

4)내년 부동산 시장 전망

대선확정에 따른 규제 완화감이 일부 작용하기는 하겠지만 지난해와 올해 어느 정도 부동산시장에 반영된 감이 있어 큰 폭의 상승세는 어려울 전망이다.

우리나라 부동산 시장도 세계적인 금융휘험에 노출될수 밖에 없어 없어 금리변동에 따라 개인과 기업들의 가계자산리스크 헤지가 큰 변수가 될 전망 이므로 신중히 접근 하는전략

<매일경제 박상언 유엔알 컨설팅대표>