복합단지 후광효과 쭈~욱 계속된다

봇물 터지는 대규모 복합단지

현대인들의 주거패턴이 아파트에서 주상복합으로, 다시 주상복합에서 복합단지로 이어지는 편리한 생활을 추구하는 ‘ 주거 패러다임의 변화’ 를 대규모　복합단지가 단적으로 표방하고 있다.

이와 때를 같이하여, 주거와 업무·상업.엔터테이먼트 기능까지 결합한 형태의‘지역랜드마크’를 표방한 복합단지가 수도권, 지방 가릴것 없이 봇물처럼 쏟아지고 있다. 최근에 공급되고 있는 대규모 주상복합 아파트는 기본적으로 복합단지를 표방하기 때문에 대규모 단지 몇개동이 미니도시기능을 자체적으로 수반, 지역의 랜드마크 역할을 충분히 해내고 있다.

오늘날 한국에서‘복합단지’란 용어를 정의하면, 한 단지 내에 아파트와 오피스ㆍ상가ㆍ호텔ㆍ문화시설 등이 유기적으로 연결되는 3세대 주거문화단지 구조를 일?는다.

대규모 복합단지는 단지 고급화를 표방해 주거부분은 대개 고급 주상복합 형식으로 공급되는게 일반적이다. 따라서 복합단지 개발업자들은 대개 일본의 유명 고급복합단지인‘롯본기힐스’나 ‘미드타운’을 선례로 삼는 경우가 많다.

복합단지 후광효과, 여전히 유효

부동산 시장이 전반적으로 침체되어 있음에도 불구하고, 대규모 복합단지 후광효과로 인해 인근 단지의가격상승세가 완만하게 지속되고 있다.

대부분의 경우 고급 주상복합형식으로 공급되는 대규모복합단지는 통상 주변 시세보다 20~30% 비싸게 공급되는게 일반적이다.

주변 시세에 비교해높은 분양가뿐만 아니라 복합단지가 들어서게 되면 대개 인근 주민들까지 단지내의 생활편의시설과 문화적인 혜택까지 누릴 수 있기 때문에‘복합단지 후광 효과’가 계속 되고 있다.

이와같이 대규모 주상복합단지가 들어서면 그 지역의 생활편의시설과 문화,교육시설 등의 기반이 한층 업그레이드 된다. 이 때문에 복합단지가 들어선다고 소문만으로도 소위‘복합단지 후광효과’ 로 그 일대 부동산 가격의 상승세가 나타난다.

구로구 신도림동 일대, 복합단지 후광효과　진행형　

지난 7월 청약접수를 끝내고 현재 95%의 계약율을 보이고 있는 신도림‘대성 디큐브시티’의 경우만 놓고 보더라도 복합단지 후광효과가 어느 정도인지 단번에 알 수 있다.

주변 시세보다 비교적 높은 분양가인 3.3 ㎡' 당 2160만원(평균 공급가)으로 공급된 51층규모 526세대로 이뤄진‘대성 디큐브시티’는 주거부분, 업무시설(호텔·오피스·컨벤션센터), 쇼핑센터, 뮤지컬전용극장 등으로 이루어져 있다. 이러한 고급화 전략으로 대성‘디큐브씨티’복합단지는 1순위에서 최고 71대1의 청약 경쟁률을 보이는 등 과열 양상을 보이기도 했다.

지난 6월 말 기준 신도림동의 평균 아파트 값은 3.3㎡당 1470만선이었으나 현재는‘복합단지 후광효과’로 인해 3.3㎡당 1500만원대 초반을 형성하고 있다.

실제, 대규모 복합단지인‘디큐브씨티’ 후광효과로 신도림동의 아파트 가격이 많이 뛰었다.‘대성 디큐브시티’ 인근 동아2차아파트 82㎡(25평형)는 지난해말 급매물가로 2억5000~2억 8000만원까지 형성되었다가 디큐브시티 분양을 전후해서 3억만∼3억4000만원에 호가가 형성되어 있다. 신도림역과 가까운 대림 e편한세상 4차 158㎡는 10억~11억원 선으로 올봄에 비해 ５천~１억원 정도 상승했다.

영등포구 일대, 복합단지 후광효과

입주가 임박한 영등포구 문래동 'SK리더스뷰 룩스'는 지상 40층 높이의 초고층 주상복합이다.서울에서 최초로 주거 단지 내에 초대형 실내 워터파크와 멀티플렉스 영화관(CGV) 등이 들어서 주목을 끌고 있다.같은 방림방적 부지 내에 있지만 SK리더스뷰 룩스와 300m 정도 떨어진 업무타운 '에이스 하이테크 시티'도 입주했다.

오피스·아파트형공장 등으로 구성됐고 대지 1만1600㎡(약 3500평)에 건물 연면적 7만2700㎡(약 2만2000평) 규모에 지상 14층 높이의 건물 4개 동으로 이뤄졌다.

또 문래동3가 9 일대 대선제분 공장(2만4100㎡) 부지도 새로운 복합단지 개발이 추진 중이다. 대선제분은 이곳에 아파트,오피스 등으로 구성된 주거·업무복합단지 건립을 계획하고 있다. SK리더스뷰 룩스 인근 '문래자이'의 경우 115㎡(35평형) 분양가가 1999년 분양 당시 1억8900만원이었지만 현재는 호가가 6억 5천 ~7억원 수준에 달한다.

대한통운 물류창고 인근 금호어울림은 2000년 105㎡형(32평형)이 1억1150만원에 공급됐으나 현재는 호가가 5억~6억원에 이른다.

금천구 시흥동, 복합단지 후광효과로 술렁

금천구 시흥동 일대도 복합단지 후광효과 뿐만 아니라 강남순환고속도로 착공, 금천구 청 준공임박 소식에 상승세를 이어가고 있다. 옛 대한전선 부지 일대에 영조주택이 총 7만6000㎡(2만3000여평)규모의 주상복합아파트와 호텔, 쇼핑몰 등이 들어서는 고급 복합 단지로 개발할 계획을 세워놓고 있다.

이러한‘복합단지 후광효과’로 주변 노후 아파트 단지들이 복합단지 후광효과로 탄력을 받고 있다. 시흥역과 인접한 무지개아파트는 59.5㎡(18평형)은 최근 로열층을 기준으로 1억9000~2억1천만원에 호가가 형성되고 있다. 두 달 전에 비해 약 1~2천만원 가량 오른 가격이다. 76.03㎡(23평형)도 호가가 2억7000~3억원에 달한다.

시흥역 베르빌 아파트 102.47㎡(31평형)도 현재 3억2000만~3억6000만원 선에 호가가 형성돼 있고 목련아파트 85.95㎡(26평형)은 2억원대 초반에 매물이 나오고 있다.

서남권의 대표적인 낙후지역인 금천구일대가 인근의 금천구 독산동 일대 도하부대 부지 매각 절차 호재까지 겹쳐 지속적인 상승세가 계속될것으로 본다.

수도권 일대 복합단지 후광 노릴만한 지역

최근 시화호 북측 간척지 일대 시화복합산업단지(시화MTV) 개발이 확정되면서 시흥시 일대 아파트가격이 복합단지 후광효과로 고공상승세를 보이고 있다.

시흥시 정왕동 요진아파트 76㎡(23평형)는 올 초보다 갑절 오른 1억7천~8천만원선이며, 신한아파트 142㎡(43평형)도 1억가량 오른 3억8000~4억원에 시세를 형성하고 있다.

인천시 남구 학익동 옛 동양제철화학 공장 터에 추진되는 서울 코엑스의 1.5배 규모의 대규모 복합단지 주변지도 후광효과를 기대해 볼만하다.

싱가포르 부동산투자회사인 CDL(City Developments Limited)과 인천시 남구 학익동 587 일대 용현·학익구역 1블록(155만7299㎡, 47만여평) 도시개발사업을 통해 공동으로 사업을 추진한다. 복합단지는 50층짜리 5성급 호텔(700실)과 오피스 등 초고층 빌딩 3개가 중심부에 삼각형 모양으로, 명품쇼핑몰과 멀티플렉스, E-sports 경기장 등이 좌우로 날개를 펼친 모양으로 건설될 예정이다. 이는 현재 국내에서 가장 큰 강남 코엑스몰의 약 1.5배, 동탄 메타폴리스의 3배가 넘는 규모다. 설계는 두바이의 7성급 호텔 ‘버즈알 아랍 호텔’을 설계한 영국의 아트킨스가 맡는다.

제2경인고속도로를 축으로 남쪽에는 핵심시설인 복합단지(29만㎡)와 의료·여가·휴양단지(15만㎡)가 조성된다. 고속도로 북쪽에는 8700세대의 주거단지(38만㎡)가 들어서고, 나머지 74만㎡에는 송암미술관 등 문화단지가 조성된다. 전체 면적의 47%가 공공용지로 개발된다.

지방도 복합단지 인근 후광효과 노려볼만

인근 아파트시세에 비해 갑접이나 높게 분양된 충청권 대표 복합단지인 신영‘지웰시티’를 보더라도‘복합단지 후광효과’로 인해 인근 부동산 가격이 술렁거렸다. 장기간 미분양이었던 주변 물량까지 일시에 계약마감시키는 후광효과를 톡톡히 보여주고 있다.

15만평 대농공장 부지에 신영 ‘지웰시티’가 들어서는 데다 현대백화점 등 대형 편의시설 입점이 예정돼 있기 때문에 인근의 부동산 가격이 많이 올랐다. 특히 청주 지역에서 수요가 많은 소형 평형아파트 가격이 많이 올랐다.

‘지웰시티’인근 현대 2차 76㎡(23평형)는 지난해말 1억원 초반에서 지난 3월 지웰시티 분양 후 1억3000~4000만원까지 올랐다.

비교적 주택시장이 안정되어 있는 부산의 경우도 복합단지 후광효과를 톡톡히 보고 있다. 오는 11월 현대산업개발이 해운대 우동 일대에서 1만4000평의 부지에 70층 이상 초고층 주상복합 1700여가구와 호텔 등을 갖춘 복합단지를 분양할 계획이다.

초대형 복합단지인‘아이파크 후광효과’로 인근 현대 카멜리아 192㎡(60평형)의 시세가 급반등해 현재 6억원이~7억선에 호가가 형성되고 있다.

신영이 올해 말 전남 여수 웅천지구에서 분양하는 초대형 복합단지 인근도 후광효과를 기대해 볼 만하다. 여수 웅천지구 지웰 복합단지는 총 2682가구의 매머드급 단지로 여수엑스포 등 개발 호재가 많다. 올해 하반기 태영이 마산 메트로시티 2차분 분양예정단지주변지역도 복합단지 후광효과가 기대되는데 중대형 평형으로만 총 1,730여가구로 구성된다.

보수적인 관점에서 접근해야

다양한 편의시설이 들어서는 랜드마크형 복합단지들의 분양가가 높아지면서 인근 단지까지 덩달아 올라가는 현상이 발생하는 경우가 많다. 하지만 현재 실제로 거래되는 가격보다는 호가위주로 가격이 형성되는 경우가 많고 분양가상한제가 본격적으로 시행되면‘복합단지 후광효과’가 과거처럼 크지 않을 것이기 때문에 보수적인 관점에서 접근해야 한다.

<매일경제 박상언 유엔알 컨설팅대표>