금리인상, 주택담보대출 규제, 각종 세금강화로 당분간 주택ㆍ토지의 단순 보유 방식으로 시세차익을 얻는 것이 어려워지자 수익성 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 서울의 목동에 거주하는 지상용씨(45세, 가명)는 5억원 정도의 여유자금으로 매달 고정적인 월세를 받을 수 있는 '수익형 부동산'인 상가에 투자하기 위해 어느 곳이 좋은지 물색 중이다.

중심상업지역 내의 대형오피스 주변 유망

상가는 위치에 의해 투자성패가 판가름 난다. 당연히 구매력을 지닌 유동인구가 많으면 많을수록 좋다. 보통 1일 유동인구수가 12시간 기준으로 3,000명 이상이라야 상권이 형성된다고 본다. 또한 소비자들의 구매력이 경기와 민감하게 반응하기 때문에 경기의 기복을 덜 타는 지역선별이 중요하다. 이 두 가지 모두를 충족시킬 수 있는 대표적인 지역은 도심권의 중심상업지역내 대형오피스가 밀집한 지역이다. 서울에서는 명동, 테헤란로, 강남역, 홍대입구역 주변을 들 수 있고 지방에서는 부산 서면 등이 대표적이다. 이때 구분건물 보다는 단독건물이 투자가치가 높다. 필요에 따라 증ㆍ개축 등을 통해 자체 가치를 상승시킬 수 있기 때문이다.

반면 단순히 업무시설만 빽빽하게 들어차 있고 주변에 상가가 별로 없는 지역은 식당 등의 업종만 주로 활성화될 수밖에 없는 여건이 형성되므로 투자가치가 다소 제한된 편이다.

복합단지 내 상가 눈여겨볼 필요 있어

복합단지란 직주근접(職住近接) 개념을 넘어 한 단지 내에 아파트와 오피스ㆍ상가ㆍ호텔ㆍ문화시설 등 복합적으로 들어가는 형태이다. 한 곳에서 모든 것을 해결할 수 있어 편의성이 극대화된 형태이다. 동탄의 메타폴리스, 청주의 지웰시티, 서울 신도림동의 디큐브시티 등을 들 수 있으며 향후 종로구의 세운상가 일대 역시 복합단지로 개발될 전망이다. 기존의 세운상가 일대는 단지 내 700가구 안팎의 주거용 아파트와 전자전시관과 전자스포츠, 게임 전용경기장, 멀티플렉스 영화관 등이 들어서게 된다. 국내에서 복합단지 내 상가의 성공이 아직 검증되지 못한 상황이지만, 수조원대의 개발자금이 투자된 만큼 지역 내의 랜드마크로 자리 매김이 될 것으로 판단되어 향후 주변상권을 잠식할 가능성이 높기 때문이다.

대단지 주변 근린상가도 괜찮아

상가는 1가구 2주택이나 종부세 대상에 포함되지 않는 틈새시장으로 부각되어 2년 전부터 가격이 오르기 시작해 천정부지를 형성하고 있는 곳들이 많다. 중심상업지역 내에 들어가려면 대체로 20~50억 원 이상 소요된다. 마음은 있어도 자금력의 문제로 실행이 어려운 경우가 대부분이다. 그럴 경우 상대적으로 적은 자금으로도 투자가 가능한 대단지 아파트 주변의 근린상가를 선택할 수 있다. 5~10억원 정도로 투자가 가능한 곳이 많기 때문이다.

그러나 인근에 대형 마트나 백화점 같은 중심 상권이 있을 경우에는 상권 확대에 한계가 있는 만큼 상가 자체의 가치 상승력이 다소 약하다는 단점을 안고 있다. 이를 보완하기 위해 공실이 나지 않을 수 있는 곳을 선택하여야 하는데 도로변에 있는 대면 상가가 좋다. 부동산중개업소나 편의점 등이 선호하는 1층이 가급적 좋지만 학원 등이 들어올 수 있는 입지라면 다른 층이라도 괜찮다. 다만 지하층은 공실이 나기 쉬워 피하는 것이 좋다.

근린상가는 보통 중대형 평형의 아파트가 밀집 지역보다는 중소형이 밀집해 있는 경우가 좀 더 안정적인 수익을 얻는데 유리하다. 이외에도 전철역세권이나 역세권에서 가까운 대로변의 상가도 좋다.

주변의 공간을 확인하라.

상가를 선택할 때는 현재의 상권의 활성화 정도와 해당 상가와 주변권리금이 어느 정도인지만을 볼 것이 아니라 더 팽창할 공간적 여유가 어느 정도인지를 반드시 살펴야 한다.

소매상권은 지역을 연고로 도보 10분정도 거리 내에 있는 유동인구를 대상으로 삼는다. 만일 현재보다 상권보다 2배 이상 팽창할 공간적인 여유가 있다면 자칫 주변에 상가가 계속 공급되어 독점적인 상권을 잃을 수 있기 때문이다. 서울 강남역 주변 등의 상가가격이나 임대료가 오르는 이유는 유동인구는 증가하는데 반해 상가를 공급할 부지가 모자라 독점성을 유지하고 있기 때문인 것이 좋은 예다.

상권의 변화를 항상 관찰하고 따져보라.

상권이란 지속적으로 변하므로 상가를 매입 전후 모두 변화를 게을리 관찰해서는 안 된다. 살펴야 할 포인트는 유동인구의 증감과 업종의 변화이다. 업종의 변화를 보면 상권의 미래가치를 짐작할 수 있다. 보통 상권이 확대되는 경우는 분식점 등 중저가형 음식점 등이 사라지고 브랜드상품을 다루는 점포들이 늘어난다. 오르는 임대료를 감당하기 위해선 이익률이 높고 안정적인 업종이 들어와야 하기 때문이다. 따라서 브랜드매장으로 바뀌어나가는 곳이 상가가치가 오르는 곳으로 판단할 수 있다. 유동인구를 직접 확인할 수도 있지만 노점상들을 보고 판단하는 방법이 있다. 노점상은 특성상 유동인구가 많은 곳에서 장사를 하여야 하므로 이들의 변화를 살펴보는 것도 한 방법이다.   

항상 수익률을 따져보라.

아무리 좋은 장소라도 투자대비 수익이 나지 않으면 무용지물이다. 따라서 수익률이 시중금리보다 연간 1∼1.5% 정도 높은지 반드시 따져봐야 한다. 현재 내수경기의 침체, 인터넷이나 홈쇼핑 등 쇼핑 방식의 다양화, 대형할인점 선호 등으로 장사가 되지 않아 상가 임대료가 은행금리 수준에도 못 미치는 곳들도 수두룩한 실정이다.

종종 신규택지개발지구 등에서 현재보다 미래가치를 반영해 가격이 높게 형성되기도 한다. 하지만 은행금리 이하의 수익이 나는 곳을 미래가치만 보고 투자하는 것은 바람직하지 않다. 당장 눈에 보이는 상권도 변할 수 있는데 검증되지 않은 미래에 대한 기대감만으로 투자할 경우 단순 기대감으로만 그치거나, 기다림의 시간이 길어질 경우 기회비용을 상실하기 때문이다.

이런 점들을 고려해 지상용씨는 대출을 일부 받아 목동 단지의 중심상가 지역 내에 위치한 근린상가를 선택하였다. 학원가가 밀집한 지역이라는 학원에게 임대를 줄 경우 은행금리 이상의 수익을 공실 없이 유지하는 것이 가능하다는 판단에 근거한 것이다. 학원들은 칸막이나 방음 등 내부 인테리어 비용이 많이 드는 만큼 학군의 변화가 감지되지 않는 한 쉽게 이동을 하지 않는 특성이 있다. 또한 거주지와 가까워 지속적인 관찰이나 관리가 용이하다는 점도 고려를 하였다. 참고로 상가투자는 주택투자와는 달리 경기변동 등에 의한 리스크가 크므로 대출을 이용할 경우는 30% 내라야 안정성이 높다.

Tip

1. 주변의 경쟁관계나 편의시설을 따져보라.

2. 분양상가 보다는 상권이 검증된 기존 상가가 안전하다.

3. 택지개발지구의 근린상가는 상업지의 중심부를 선택하라.

4. 권리금이 형성되지 않은 지역은 피하라.

<매일경제 고종완 RE멤버스 대표>