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완공된 민자역사를 통해 본 투자전략
불경기 속에 마땅한 투자처를 찾지 못한 상가 투자자들의 관심이 분양 중이거나 분양을 앞둔 민자역사로 쏠리고 있다.
전국에서 완공되어 운영 중인 민자역사는 서울역 영등포역 신촌역 용산역 등 서울 지역에 4곳, 안양역 수원역 부천역 부평역 동인천역 등 인천·경기 지역에 5곳, 대구역 등 모두 10곳이다. 이미 완공돼 운영되고 있는 민자역사 중에서는 서울역과 영등포역, 수원역 처럼 성공적인 결과를 보이는 곳도 있고 신촌역과 용산역처럼 어려움을 겪는 곳도 있다.
서울민자역사는 갤러리아백화점이 입점하고 주변 대형마트까지 들어서면서 쇼핑을 목적으로하는 유동인구까지 확대유입하며 운영되고 있고 2003년 들어선 수원민자역사는 역사와 연결된 지하상가, 매산로 상권을 이으며 시너지효과를 나타내고 있는데 이에따라 수원역 상권에는 먹자골목, 의류매장, 대형 백화점 등이 다양하게 갖춰져 있어 일대 인구를 흡수하고 있다.
반면, 2006년 8월 신촌민자역사는 신촌밀리오레가 오픈하여 멀리플렉스 영화관까지 입점시켰지만 상가 공실률이 70%에 내외에 달하고 있으며 용산민자역사역시 오픈 후 사업구조문제와 비용부담에따라 아이파크 백화점으로 성격과 경영방법을 전면 수정해 재개장 했지만 여전히 고전을 면치 못하고 있으며 향후 용산국제업무지구 개발이 그나마 호재로 남겨져 있다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “운영 중인 민자역사의 상황을 볼때 민자역사 내 상가는 운영 주체가 누구인지와 운영계획과 경험 등 노하우를 갖추고 있는지가 성패를 판가름하는 가장 중요한 요소다”며 “이는 입지조건만이 역사 상권을 결정짓는 중대한 요인은 아니라 역세권 특수를 확보했더라도 주기적 관리와 이미지 메이킹이 중요하기 때문이며 이러한 경영노하우가 타 상권과 비교 경쟁력을 확보할 수 있다”고 설명했다.
3억 상가 VS 21억 상가
최근 잠실일대 단지내 상가와 판교 단지내 상가가 배후세대 아파트가 선호도 높은 특급 주거지라는 공통점으로 투자자들의 관심을 모았는데 하지만 지역적인 특성과 공급주체의 차이에 의해 상가의 분양가에서는 차이가 있었다.
판교A17-1블럭의 경우 1층 10개 점포의 평균낙찰분양가는 299,138,600원이었고 실제 1층 1호~7호까지의 낙찰가 총액이 2,159,386,000원이었던 반면, 잠실A상가의 경우 1층 1개 상가(전용 66.79㎡)의 분양가가 2,162,459,830원이었다.
그렇다면 약 21억원의 돈으로 잠실의 A상가 1층의 상가 1개를 분양받을 경우와 판교A17-1 단지내 1층 상가 7개를 분양받을 경우 투자자에게 어느 쪽이 더 유리할까?
21억원 상가 1개를 보유할 경우 임대료부담으로 업종의 한계가 있고 향후 공실발생시 임대료수입이 전혀 없게 되므로 위험성이 따른다.
반면 21억원으로 7개의 상가를 보유할 경우 공실에대한 분산효과를 얻을 수 있고 다양한 업종이 입점가능하나 여러 임차인을 관리하면서 생기는 크고작은 문제등 관리의 어려움이 있을 수 있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “보통 임대료가 높을수록 임차인이 느끼는 부담이 커지고 따라서 임대료 저항도 클 수밖에 없다. 특급입지의 랜드마크 역할을 할 수 있는 상가가 아니라면 같은 수익률을 얻기 위해 21억원을 상가 1개에 투자하는 것 보다 7개로 나눠 투자하는 것이 임대료 저항이나 경기불황에서 공실위험을 볼 때 더 유리할 수 있다.”고 조언했다.
'리먼·AIG 사태'…국내 부동산 시장도 '초긴장'
전세계 금융시장을 위기로 몰라넣은 리먼브러더스, 메릴린치, AIG부실사태에 따라 국내 부동산시장에도 불똥이 튈지 우려가 제기되고 있다.
이들 3개사는 AIG가 1조 6천억원을 투자해 추진중인 여의도 국제 금융센터를 포함해 서울 여의도, 명동 등 국내 초대형 오피스 빌딩 10여곳에 투자를 하고 있다.
이번사태로 3개사가 자금유동성 확보를 위해 싼값에 부동산 처분에 나설경우 오피스가격하락은 물론 가뜩이나 위축된 국내 부동산 시장에 침체를 더욱 부추기지 않을지 우려를 사고 있다.
이에대해 "상가뉴스레이다" 선종필 대표는 "금융위기에 대한 경색 부분 때문에 투자심리에 대한 위축이 실물 경기 흐름을 방해해서 투자에 대한 유동자금을 원활하게 흐르지 못하게 해 신규 사업, 기존 진행 사업에 대한 차질이 크다고" 밀했다.
리먼브러더스 파산, 나산백화점부지 개발 난항
리먼브러더스의 파산으로 우여곡절 끝에 개발계획이 확정된 나산백화점 부지 개발사업이 또 다시 난항에 빠졌다. 리먼브러더스는 나산백화점 부지개발시행의 한 축을 맡고 있었다.
나산백화점 부지 개발을 위해 작년9월 엠케이에스개런티라는 부동산개발 SPC가 설립됐으며 엠케이에스개런티는 SK D&D(지분 49%, 122억5천만원)와 리먼브러더스(지분51%)가 설립한 유한회사다.
리먼브러더스가 파산함에 따라 이 회사에 대한 지분회수가 불가피해 지면서 SK D&D가 지분 전량인수 혹은 새로운투자자를 찾아야 하는 상황이다.
SK D&D는 SK건설의 자회사로 단독 사업추진도 어려움은 없을 것으로 보이며 SK D&D관계자 또한 사업은 예정되로 추진 될 것이라고 밝혔다.
제주 지하상가 점포 전대행위 전면금지
제주시에 유일한 중앙지하상가의 점포 전대 행위가 금지된다.
중앙지하상가내 점포는 총 292개로 현재 96개 점포가 재임대된 것으로 파악되고 있으며 제주시는 연말까지 재임대 관계를 정리할 것을 통보했다.
또한, 제주시는 시정명령을 이행하지 않을 경우 명도소송과 부동산 점유이전 금지가처분 소송 등을 통해 강력히 대응한다는 방침이다.
제주시는 이 일로 중앙지차상가의 전반적인 침체가 우려되지만 상거래 질서를 흐리는 전대행위를 반드시 근절하겠다고 밝혔다.
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[상가 입찰 안내]
상 가 명 : 파주신도시A3블럭 주공
세 대 수 : 1231세대
공급점포 : 14개
입찰일정 : 2008. 09. 24 ~ 25 (10:00~16:00)
분양문의 : 02-956-1000
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상 가 명 : 울산화봉 A-1 주공
세 대 수 : 493세대
공급점포 : 2개
입찰일정 : 2008. 09. 22 ~ 23
분양문의 : 055-269-8434
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상 가 명 : 울산화봉 A-2 주공
세 대 수 : 754세대
공급점포 : 8개
입찰일정 : 2008. 09. 22 ~ 23
분양문의 : 055-269-8434
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상 가 명 : 고성동외 주공
세 대 수 : 409세대
공급점포 : 4개
입찰일정 : 2008. 09. 22 ~ 23
분양문의 : 055-269-8434
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상 가 명 : 무안남악2단지 주공
세 대 수 : 660세대
공급점포 : 6개
입찰일정 : 2008. 09. 22 ~ 23 ( 10:00~16:00)
분양문의 : 062-520-0591
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상 가 명 : 음성신천 주공
세 대 수 : 519세대
공급점포 : 5개
입찰일정 : 2008. 09. 22 ~ 23 ( 10:00~16:00)
분양문의 : 043-290-3273
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상 가 명 : 의정부금오 1블럭 주공
세 대 수 : 686세대
공급점포 : 2개
입찰일정 : 2008. 09. 22 ~ 23 ( 10:00~16:00)
분양문의 : 02-3416-3543
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상 가 명 : 제주고성 주공
세 대 수 : 207세대
공급점포 : 3개
입찰일정 : 2008. 09. 22 ~ 23 ( 10:00~16:00)
분양문의 : 064-710-1174
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상 가 명 : 안산신길A-3블럭 주공
세 대 수 : 470세대
공급점포 : 6개
입찰일정 : 2008. 09. 22 ~ 23 ( 10:00~16:00)
분양문의 : 031-250-8380
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상 가 명 : 경산진량 주공
세 대 수 : 458세대
공급점포 : 6개
입찰일정 : 2008. 09. 22 ~ 23 ( 10:00~16:00)
분양문의 : 053-603-2853
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상 가 명 : 공주신관(6) 주공
세 대 수 : 517세대
공급점포 : 7개
입찰일정 : 2008. 09. 22 ~ 23 ( 10:00~16:00)
분양문의 : 042-602-4182
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[입찰상가 낙찰현황]
금주는 낙찰정보가 없습니다.
|  | | |  | 1만2천여세대 독점 한강메디컬센터 상가분양 | |
경기 김포시 고촌면 신곡리 1082외 2필지 소재 한강메디컬센터가 분양중에 있다.
김포한강신도시 초입으로 고촌역 바로 앞 신곡사거리에 위치해 있다.
한강메디컬센터는 1만2천여세대를 독점한 신곡지구 최초이자 유일한 전문메디컬빌딩이다.
경인운하 배후지로 물류단지조성이 예정되어 있는 점이 눈여겨 볼만하다.
김포경전철이 2012년 개통예정, 김포고속화도로가 2009년 완공예정으로 교통입지가 우수하다.
지하1층~지상5층 총 점포수 34개 연면적 4295.77㎡ 규모로 지하1층은 주차장, 지상1층은 음료.기호음식, 금융, 미용.뷰티, 전문식당, 근린생활용품, 지상2층~지상5층은 메디컬.클리닉으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 지상1층 3000만원~4000만원선, 지상2층 1200만원선, 지상3층 900만원선이다.
시행은 SL개발(주) 시공은 DM종합건설(주)이 맡았으며 2009년 2월 입점예정이다.
분양문의 : 1566-2130
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| | 마포KCC웰츠타워 상가분양 | |
지하철 5,6호선 공덕역 바로앞에 위치해 있으며 경의선, 인천공항철도까지 맞물리는 4개환승역세권으로 개발중에 있어 상권의 급격한 성장이 기대된다.
1만2천여세대의 대단위 아파트단지와 중대형 주상복합 및 업무시설이 밀집한 메머드급 상권인 공덕역오거리 백범로 대로변 입지로 맞은편에 총1,088,000㎡ 규모의 주거중심형 아현뉴타운의 개발로 미래가치에 대한 기대가 높은 지역이다.
현재, 주변으로도 주상복합 펜트라우스, S-Oil본사, 대형할인마트, 철도공원 등이 조성되는 등 상권개발이 이미 한창이다.
지하5층~지상31층과 30층 두개동의 주상복합으로 지하5층~지하1층은 주차장, 지상1층은 금융, 의료, 테이크아웃, 편의점 등, 지상2층은 메디컬.클리닉, 미용.뷰티, 지상3층~~지상6층은 84실의 오피스, 지상7층~지상31층은 122세대 아파트로 구성되며 이미 오피스와 아파트는 분양이 100%로 완료되었다.
3.3㎡당 분양가는 지상1층 3824만원~4396만원선, 지상2층 1640만원~1865만원선이다.
시행은 마포1-46지구도심재개발조합 시공은 주식회사KCC건설이 맡았으며 2011년 3월 입점예정이다.
분양문의 : 02-3654-001
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| | 송도신도시 역세권상가 리슈프라자 | |
인천 연수구 연수동 (송도동 9-17번지) 소재 리슈프라자가 분양중에 있다.
송도국제신도시 25만명의 잠재고객과 사업지 주변 3,000여세대의 주거단지를 배후로 하고 있다.
지식정보산업단지를 마주하고 있어 산업단지내 근로자를 통한 안정적인 소비가 기대되고 이밖에 테크노파크, 국제업무단지 등이 인접해 있는 점 또한 눈여겨 볼만하다.
리슈프라자는 인천지하철 1호선 연장 송도3구역(가칭) 역세권 입지로 유동인구의 자연스러운 흡수가 예상되며 인천대교 개통과, 제3경인고속도로, 수도권외곽순환고속도로 등의 신설로 교통환경이 양호하다.
지하1층~지상5층 총 점포수 10개 연면적 2473.63㎡ 규모로 지하1층은 주차장, 지상1층은 금융, 패션.악세서리, 근린생활용품, 음료.기호음식, 지상2층~지상3층 근린오락, 샐러드바, 생맥주, 커피숍, 지상4층은 메디컬,클리닉, 지상5층은 교육.학원, 스포츠관련업종으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 지상1층 2455만원~3397만원선, 지상2층 910만원~1485만원선, 지상3층 799만원선이다.
시행은 리슈프라자 시공은 화산건설(주) 자금관리는 국민은행이 맡았으며 2009년 4월 입점예정이다.
분양문의 : 02-790-6404
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| | 지하상가 직접연결 아이하니 | |
인천 남구 주안1동 141-8외 7필지 소재 아이하니가 분양중에 있다.
인천시의 중심에 위치한 상가로 인하대, 인천대 등이 학생과 산업공단 등의 공단근무자, 주안역 이용객 등 잠정적 유동인구가 많은 상권이다.
지하철1호선 주안역이 지하상가를 통해 아이하니와 연결되 접근성이 좋고 상가내 롯데시네마가 입점해 소비흡수가 용이하다.
지하5층~지상15층 총 점포수 481개 연면적 33658.05㎡ 규모로 지하5층~지하2층은 주차장, 지하1층은 화장품, 주류전문점, 수입용품, 수선집, 지상1층은 패션아울렛, 테이크아웃, 약국, 지상2층은 패션잡화, 여성의류, 명품샵, 지상3층은 남성의류, 스포츠의류, 지상4층 구두, 피혁, 언더웨어, 지상5층~지상8층은 푸트코트, 패밀리레스토랑, 근린생활시설, 지상9층~지상13층은 롯데시네마, 지상14층은 스카이라운지로 구성된다.
3.3058㎡당 분양가는 지상1층이 2700만원~3300만원선이며 그 층은 650만원~2750만원선이다.
또한, 롯데시네마를 1구좌 5천만원에 지분분양한다.
시행은 범진유통(주) 시공은 에스엘티건설이 맡았으며 2008년 12월 준공예정이다.
분양문의 : 032-429-0771
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| | 한강신도시 배후소비 5천세대 동서메디컬 분양 | |
경기 김포시 장기동 장기지구 1622블럭 소재 동서메디칼이 분양중에 있다.
59,000세대 김포신도시를 앞두고 시밤단지 성격의 장기지구내 중심상업지 유일한 메디컬전문상가인 동서메디칼이 분양중에 있다.
장기지구는 반경500m내 기존5천여세대가 입주를 완료해 배후세대를 형성하고 있으며 신규로 공급된 아파트가 올해 3월부터 입주에 들어갔고 동서메디칼은 11월 입점예정이다.
김포선과 인천선을 잇는 환승 장기전철역이 중심상업지역과 연계돼어 역세권 프리미엄이 기대된다.
동서메디칼은 장기역과 지구를 잇는 입지로 신영아파트를 마주한 삼거리 코너에 위치해 입지가 더욱 돋보인다.
지하3층~지상8층 총 점포수 32개 연면적 3991.67㎡ 규모로 지하3층~지하1층은 주차장, 지상1층~지상2층 금융, 음료.기호음식, 미용.뷰티, 전문식당, 의료 등, 지상3층~지상7층은 메디컬.클리닉, 지상8층은 스포츠관련, 레스토랑 등으로 구성된다.
3.3058㎡당 분양가는 지상1층 2500만원~3400만원선, 지상2층 800만원~830만원선, 그 외 층은 420만원~600만원선이다.
결제방식은 계약금과 중도금 각각 10%, 나머지 80%는 모두 잔금처리방식으로 투자자로 하여금 이자부담을 최소화하여 투자여건이 좋다.
시행은 동서메디컬 시공은 (주)동인건설이 맡았다.
분양문의 : 031-984-8072
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자료 인용시 인터넷주소 "www.sangganews.com" 와 한글상호 "상가뉴스레이다"를 병행하여 표기할 시 본 내용의 복제와 전재를 허용합니다.
(무단 전재 시 법무법인을 통하여 개인 및 단체를 상대로 손해배상을 청구합니다.) |
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