전국 가장 비싼 상가 어디일까?
경기 성남 분당의 호반메트로큐브의 ㎡당 기준시가는 1천964만8천원으로 책정되면서 중구 신당동 청평화시장 ㎡당 1천537만4천원을 누르고 국세청 기준시가 기준으로 전국에서 가장 비싼 상업용 건물로 부상했다.
오피스텔에서는 강남 청담동 피엔폴루스가 전년에 이어 ㎡당 499만1천원으로 가장 비싼 오피스텔 자리를 지켰다.
국세청이 내년 1월 1일부터 적용되는 수도권과 부산·대구·광주·대전·울산 등 5개 광역시의 상업용 건물과 오피스텔의 기준시가를 26일 고시한 바에 따르면 상업용 건물의 고시 가격은 전년보다 평균 0.38% 하락했고, 오피스텔은 0.91% 상승했다.
지역별로 상업용 건물은 대구(3.23%), 울산(0.99%), 광주(0.14%) 등은 상승했으나 서울(-0.80%), 경기(-0.49%), 인천(-0.02%) 등 수도권과 부산(-0.19%), 대전(-0.72%)은 하락했다.
종로구의 동대문종합상가 D동은 ㎡당 1천441만6천원으로 지난해에 이어 3위를 기록했다. 지난해 2위였던 신당동 신평화패션타운은 ㎡당 1천395만6천원으로 4위로 밀려났다.
오피스텔의 경우 서울(2.12%), 경기(0.26%), 대구(3.48%), 광주(0.70%)에서 기준시가가 상승한 반면 인천(-0.92%), 대전(-0.15%), 부산(-0.67%), 울산(-0.10%)은 하락했다.
고가 오피스텔은 청담동에 밀집했다. 피엔폴리스가 전년에 이어 최고가를 기록한 가운데 네이처 포엠(㎡당 459만8천원), 상지리츠빌카일룸3차(㎡당 451만1천원)가 뒤를 이었다. 네이처포엠은 전년도 3위에서 2위로 올라섰다.
시가의 80%를 반영하는 기준시가는 양도소득세 산정 때 취득 당시의 실거래가액을 확인할 수 없거나 상속·증여세 계산 때 상속(증여) 개시일 현재 상속(증여) 재산의 시가를 알 수 없는 경우에 활용되며 취·등록세나 재산세 등 지방세는 안전행정부의 시가표준액이 적용된다.
비즈니스 호텔 공급 과잉..투자 유의해야
수익형 부동산인 오피스텔이 과잉공급으로 가치하락 우려가 높은 가운데 비즈니스 호텔 역시 마찬가지 전철을 밟는 게 아니냐는 지적이 제기되고 있다.
주택임대사업 활성화를 위한 정부대책이 정책 의도와 달리 소형 원룸에 집중되면서 중소액 금액으로 투자를 유치하는 공급 러시 열풍을 몰고온 후유증으로 임차 경쟁력이 떨어지는 곳을 시발점으로 공실 장기화→임차료 약세→수익률 악화→매매가 하락→손절매→가치 하락 등 사이클이 시작되고 있는 것이다.
23일 부동산정보업체 상가뉴스레이다에 따르면 지난해 1만3000실 수준이던 전국 오피스텔 입주물량이 올해에는 3만2898실에 달하면서 공급과잉론이 제기되고 이로 인한 공실 위험이 커지자 매매가와 월세 수준이 떨어지고 수익률 역시 하향 추세를 보이고 있다.
내년 입주 예정물량도 4만여실 수준이 예정돼 공급과잉에 따른 매매 및 월세 수요자 유치가 한층 치열해질 것으로 전망된다.
비즈니스 호텔의 공급 물량 역시 오피스텔의 사이클과 유사하게 진행되고 있다는 게 전문가의 의견이다.
지난해까지 서울의 호텔 객실은 2만7112개 수준에 머물렀지만 올해 6월 기준으로 서울에 추가로 신축되고 있는 호텔이 88곳, 1만3487실에 이르고 있다.
업체 추산으로 추가 계획 중인 곳은 30여개 이상 최소 1만실이 넘는 물량이 추가 공급될 것으로 예상돼 올해 공급 물량과 향후 1∼2년 사이에 공급될 예정물량을 감안할 경우 지난해까지 누적 총 객실 수를 웃도는 물량 공급이 이뤄진다는 것.
오피스텔의 공급 러시와 '닮은꼴'처럼 호텔이 급속하게 늘어난 데는 한류붐과 함께 늘어나는 외국인 관광객 수요에 비해 객실이 부족하다는 판단에 따라 국토교통부가 지난해 7월 호텔 건립 시 각종 규제를 풀어주고 상업지역은 용적률을 600~1000%에서 900~1500%로 확대하는 '관광숙박 산업 활성화 방안'을 발표한 게 한몫했다고 선정필 상가뉴스레이다 대표는 전했다.
선 대표는 "독도 문제를 비롯한 국가감정적 요인도 작용했지만 일본의 한류붐이 정점을 찍은데다 한류붐 지역이 다각화됐음에도 외국인 관광객의 폭발적 성장세가 둔화되고 있다"며 "전체 외국인 관광객 증가 추이가 정부의 예상치만큼 증가하지 못해 현재의 호텔 공급 러시 현상이 조만간 공급과잉 우려를 겪을 수도 있는 만큼 시류편승에 따른 호텔투자에 유의할 필요가 있다"고 조언했다.
그는 특히 "오피스텔이 시류에 편승에 우후죽순 공급 러시를 이루다 후유증을 앓고 있는 것처럼 호텔 상품도 시류편승에 따른 후유증이 올 수 있다는 점, 환율이나 국제정세 등 외부환경 영향에 민감하기 때문에 호황기만 생각하는 투자 관점은 지양할 필요가 있다"고 덧붙였다.
인천 계양터미널 부지 20년만에 개발된다
한국토지신탁이 지난 23일 인천 계양구 용종동 207-1번지 일대에 들어서는 '방송시설 및 코아루 센트럴파크' 기공식을 열면서 인천 계양터미널 부지가 20여년만에 개발되게 되었다.
계양터미널 부지는 2만2381㎡ 규모로, 소유자 금아산업(주)이 연면적 1만4862㎡ 8층 규모의 방송시설을 건설, 시에 기부채납할 계획이다.
또 한국토지신탁은 사업지에 연면적 12만6591㎡ 지하3층~지상21층, 전용면적 59㎡~84㎡ 총 724가구 규모의 '계양 코아루 센트럴파크'를 2014년 상반기 신규분양할 예정이다.
사업이 완료되면 이 일대는 방송과 주거가 결합된 복합문화 랜드마크 지역이 될 전망이다. 또한 방송국 입점시 약 400여 명이 상주하게되며, 주말 공연 시 1000명 이상의 유동인구가 예상돼 주거와 상업시설 수요가 크게 늘어날 것으로 기대되고 있다.
은평 중심상업지역 5년만에 개발 재개
부동산 시장 침체로 지난 7월 '알파로스' 사업이 무산된 지 5개월여 만에 롯데그룹이 해당 부지의 새 사업자로 등장하면서 중심 상가 개발이 급물살을 탈 전망이다.
이곳에서는 2008년부터 SH공사와 건설공제조합, 현대건설 컨소시엄 등이 1조3000억원대의 대형 복합단지 건설을 추진했었으나 개발자금(프로젝트 파이낸싱 대출)을 구하지 못해 지난 5년여간 사업 추진이 지지부진했었다.
하지만 롯데자산개발이 서울 진관동 79의 15 일대 알파로스 사업이 추진되던 은평 뉴타운 내의 중심상업용지 3만3024㎡를 1740억원(감정가 약 1733억원)에 매입하면서 지하철 3호선 구파발역과 연계한 대형 마트와 복합쇼핑몰, 영화관 세계적인 완구전문점 '토이저러스'나 백색 가전 판매점 '롯데하이마트' 등을 개발할 계획이어서 사업에 탄력을 받게되었다.
2014년 달라지는 '상가 부동산 제도'
우선 내년 2월 14일부터 시행될 개정 가맹사업법이다. 가맹본부에게 가맹점의 상권을 명시하고 예상 매출액을 반드시 설정하도록 하는 등 의무가 부과된다. 가맹본부는 부담이겠지만, 가맹점주들은 창업 환경이 좋아진다.
공정거래위원회의 모범거래기준에 따라 정한 매장간 거리제한 조치는 효력을 잃게 된다.
또 그동안 24시간 운영이 필수였던 편의점은 6개월 동안 심야영업으로 손실을 볼 경우 오전 1~7시까지 영업을 하지 않아도 된다. 점주의 선택권이 강화되는 셈이다.
상권 분석도 쉬워진다. 내년부터 중소기업청의 상권분석 정보 서비스가 더욱 개선되기 때문이다.
그동안 중기청의 자체적인 자료에만 의존했던 상권분석 서비스에 국토부 데이터를 합쳐 임대시세조사자료 16만건, 건축물대장 자료 700만건을 추가 제공한다. 용보증재단중앙회가 가지고 있는 계약면적, 전용면적, 보증금, 월 임대료 등의 자료도 보강된다.
새로운 법안이 추진되는 것도 있다. 금연법이 실시되면서 PC방과 음식점 영업의 부담이 늘어났다는 지적을 고려해, 금연법의 대안으로 '선택적흡연법' 개정이 추진되고 있다.
또 관리비 횡령이나 절차를 무시한 관리단 구성, 회계보고 부실과 임의집행 등으로 민원이 자주 발생하던 집합건물 관리법도 개정 움직임이 있다.
아파트등과 같은 공동주택은 주택법에 따라 행정기관의 현장 조사가 가능하고 조사를 회피하면 제재도 가능하지만 오피스텔과 상가와 같은 구분소유건물의 경우 '집합건물법' 적용 대상으로 행정관청이 조사를 할 수 없는 감독사각지대에 놓여 있었다. 서울시의 '집합건물법' 개정을 추진하면 관리감독이 가능해 관리비와 관련된 분쟁이 줄어들 전망이다.
또 새해부터는 중개대상물의 광고를 원칙적으로 중개업자만 가능하도록 하고, 광고의 표시내용도 구체화해 허위매물과 관련한 피해도 줄어들 전망이다. 도로명 주소전면 실시로 배달 업종의 혼란도 예상된다
2014년 달라지는 '상가 부동산 제도'
우선 내년 2월 14일부터 시행될 개정 가맹사업법이다. 가맹본부에게 가맹점의 상권을 명시하고 예상 매출액을 반드시 설정하도록 하는 등 의무가 부과된다. 가맹본부는 부담이겠지만, 가맹점주들은 창업 환경이 좋아진다.
공정거래위원회의 모범거래기준에 따라 정한 매장간 거리제한 조치는 효력을 잃게 된다.
또 그동안 24시간 운영이 필수였던 편의점은 6개월 동안 심야영업으로 손실을 볼 경우 오전 1~7시까지 영업을 하지 않아도 된다. 점주의 선택권이 강화되는 셈이다.
상권 분석도 쉬워진다. 내년부터 중소기업청의 상권분석 정보 서비스가 더욱 개선되기 때문이다.
그동안 중기청의 자체적인 자료에만 의존했던 상권분석 서비스에 국토부 데이터를 합쳐 임대시세조사자료 16만건, 건축물대장 자료 700만건을 추가 제공한다. 용보증재단중앙회가 가지고 있는 계약면적, 전용면적, 보증금, 월 임대료 등의 자료도 보강된다.
새로운 법안이 추진되는 것도 있다. 금연법이 실시되면서 PC방과 음식점 영업의 부담이 늘어났다는 지적을 고려해, 금연법의 대안으로 '선택적흡연법' 개정이 추진되고 있다.
또 관리비 횡령이나 절차를 무시한 관리단 구성, 회계보고 부실과 임의집행 등으로 민원이 자주 발생하던 집합건물 관리법도 개정 움직임이 있다.
아파트등과 같은 공동주택은 주택법에 따라 행정기관의 현장 조사가 가능하고 조사를 회피하면 제재도 가능하지만 오피스텔과 상가와 같은 구분소유건물의 경우 '집합건물법' 적용 대상으로 행정관청이 조사를 할 수 없는 감독사각지대에 놓여 있었다. 서울시의 '집합건물법' 개정을 추진하면 관리감독이 가능해 관리비와 관련된 분쟁이 줄어들 전망이다.
또 새해부터는 중개대상물의 광고를 원칙적으로 중개업자만 가능하도록 하고, 광고의 표시내용도 구체화해 허위매물과 관련한 피해도 줄어들 전망이다. 도로명 주소전면 실시로 배달 업종의 혼란도 예상된다.
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