장사안되는데, 10년 이상 상가임대차계약 불공정 계약일까?
임대인A씨는 상가를 임대·분양하는 사업을 하면서 상인들과 맺은 임대차 계약서에 계약 기간을 10년으로 정하면서 상가 오픈 초기 임대료인 월세를 깎아 주고 또 상가를 활성화시키기 위해 마트와 영화관을 입점시키기도 했지만 상가가 아주 활성화되지는 않았다.
이런 상황에서 상가 내 임차상인 중 일부는 상가를 분양했던 임대인을 상대로 "상가 임대차 계약 기간을 10년으로 길게 설정해 중간에 해지할 수 없게 한 것은 불공정한 계약으로 관련 법률 위반"이라며 보증금을 반환해 달라는 소송을 내면서 갈등을 빚었다.
이에 대해 대법원은 해당 상가의 상인들이 임대인과 맺은 임대차 계약과 관련해 법률 위반 등을 주장하며 낸 보증금 반환 청구 소송에서 상고 기각하고 보증금을 반환하지 않아도 된다는 원심의 판단을 받아들였다. (2005다25151 판결)
재판부는 "임대차 기간이 비교적 장기인 10년이라고 해서 관련 법률에 위배돼 무효라거나 (해당 계약이) 불공정한 계약에 해당한다고 보기 어렵다"고 판결 이유를 설명했다.
임대차 기간은 계약을 하는 당사자들끼리 합의해서 결정한다. 이 기간이 길면 장사가 잘 되지 않는 경우에는 손해를 보겠지만 장사가 잘 되는 경우에는 이익을 볼 수 있다. 그래서 재판부는 다른 문제가 없다면 계약 기간이 길다는 이유만으로 계약이 무효는 아니라고 봤다. 어느 쪽에게 과하게 유리한 것이 아니기 때문이다.
또한 민법에서 건물 임대차의 최장 존속 기간을 원칙적으로 20년으로 정하고 있는 점도 고려되었는데 10년이 장기라고 하더라도 법에서 정한 기준보다 짧기 때문에 문제가 없다는 판단이었다.
한편 현재 임대차 최장 존속 기간을 제한했던 규정은 민법에서 삭제됐다. 헌법재판소(헌재)가 2013년 12월 민법 제651조 제1항에 대해 "입법취지가 불명확하고, 목적이 정당하다 하더라도 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다"라는 이유로 위헌이라는 판단을 내렸기 때문이다. (2011헌바234 결정)
당사자가 20년이 넘는 임대차를 원할 경우 우회적인 방법을 취할 수밖에 없게 함으로써 사적 자치에 의한 자율적 거래관계 형성을 왜곡하고 있다는 판단이어서 당사자들간에 합의만 된다면 30년등과 같은 장기 임대차 계약도 가능하게되었다.
강화도 남단에 904만㎡ 의료도시 조성 추진
강화도 남단에 의료단지와 고급 주거단지를 결합한 의료도시를 건설하는 방안이 본격 추진된다.
9일 인천시에 따르면 작년 11월 민간자본으로 출범한 특수목적법인 강화경제자유구역프로젝트매니지먼트(G-FEZ)는 강화군 화도면·길상면·양도면 일원 904만3천㎡에 '휴먼메디시티'를 조성할 계획이다.
G-FEZ는 민간개발 방식으로 사업비 2조2천190억원을 조달해 2022년까지 사업을 마무리한다는 목표를 세웠다.
G-FEZ는 세계 최고 수준의 병원과 대학을 유치하고 고급 주거단지가 복합된 의료도시를 조성할 방침이다.
9일에는 송도 미추홀타워에서 미국 부동산 개발기업인 '파나핀토 글로벌 파트너스'와 메디시티 개발을 위한 양해각서(MOU)도 체결했다.
인천시는 메디시티 조성 사업의 원활한 추진을 위해 이 지역을 경제자유구역으로 지정받는 방안을 추진하고 있다.
시는 이날 중앙·지방 정책협의회에서 강화도 남단을 경제자유구역으로 지정해 달라고 건의한 데 이어 이달 중 정부에 경제자유구역 지정 심의를 공식 요청할 계획이다.
시는 메디시티 사업 개발 이익금 중 6천400억원은 영종도와 강화도를 잇는 도로 건설에 사용할 예정이다.
14.6km 길이의 영종∼강화 도로가 건설되면 강화도의 인천공항 접근성이 대폭 개선돼 병원·대학 유치에도 탄력을 받을 것으로 기대된다.
개봉·금천구청역 일대 고층 복합단지 개발 '가속도'
독산동 공군부대엔 상업·문화시설 서울 서남권 공공시설 이전 부지 복합개발이 본격화되고 있다. 구로구 서울남부교정시설(교도소·구치소)과 금천구 공군부대 부지로 금천구 내 대규모 알짜 땅을 반세기 이상 점유하고 있어 지역 발전에 걸림돌이 되고 있다는 여론이 많던 곳이다.
전체 부지 가운데 70%(복합개발부지, 공동주택부지)인 7만4239㎡에 주상복합, 아파트 등이 들어선다. 특별계획구역으로 지정된 복합개발부지(4만5887㎡)에는 최고 45층 주상복합, 공동주택부지(2만8352㎡)에는 최고 35층 아파트를 지을 수 있으며 해당 구역 용적률을 감안할 때 전용면적 84㎡ 기준으로 총 1500여가구가 들어선다. 복합개발부지 연면적의 20% 이상은 백화점 할인점 문화시설 등을 넣기로 했다.
나머지 구역엔 토지 매입 업체로부터 공공기여(기부채납)를 받아 공원 도로 등 기반시설, 영세 사업자를 위한 임대산업시설 등을 짓는다.
시흥대로를 끼고 있는 금천구 독산동 486 일대 12만5000㎡ 규모 공군3방공유도탄여단 부지도 공공 개발이 진행 중이다. 1943년부터 국방부가 소유해 온 땅이다. 금천구 중심부에 있어 주민들로부터 이전 요구가 끊이지 않았다. 지난해 이곳은 금천구심 지구단위계획구역 내 특별계획구역으로 지정됐다. 국방부는 현재 이곳 부지의 매각 사전 검토작업을 하고 있다.
이곳 개발은 SH공사가 주도하고 있다. 부지 위쪽 G밸리(구로·가산디지털단지)를 지원할 수 있는 상업·업무·문화시설 등이 어우러진 복합단지를 조성하는 게 목표다. SH공사와 금천구가 향후 3년 이내 개발계획을 마련하면 서울시 도시건축공동위원회가 이를 확정한다.
공군부대 부지 아래쪽에 지정됐던 특별계획구역에는 롯데캐슬골드파크 1~4차 단지 건설이 한창이다. 2010년 육군 도하부대가 옮겨 간 곳이다. 올 11월 입주 예정인 롯데캐슬골드파크 1차 전용 84㎡ 분양권 가운데 고층 매물은 5억원 안팎에 거래되고 있다. 분양 당시보다 3000만원가량 웃돈이 붙어 있다. 이곳에는 1~4단지를 합해 아파트 3271가구, 오피스텔 1138실 등 총 4409가구가 들어선다.
롯데캐슬골드파크 아래쪽 옛 대한전선 부지 8만2980㎡ 개발은 2004년 이후 11년째 답보 상태다. 2012년 부영이 이곳 땅 대부분을 사들였다. 또 일부(2만㎡)에 병원을 짓도록 지난해 초 도시관리계획이 바뀌었다. 하지만 매각 조건이 맞지 않아 병원 건립에 난항을 겪고 있다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
이케아 후광, 4천세대 택지지구내 한곳뿐인 근린상가
위례 마곡 세종 동탄2등 대규모 개발 호재지역을 중심으로 상가투자분위기가 이어지고 있는 가운데 롯데 아울렛 몰오픈에 이어 일일 3만2천여명의 고객을 끌어당기고 있는 이케아 오픈 열풍으로 광명역세권 지구에 관심이 쏠리고 있다.
광명 역세권택지개발지구는 아파트 주거4천세대와 빌라8천여세대를 합해 1만2천여세대의 배후수요에 행운드림프라자 단 하나밖에 없는 근린상가부지로 독점성이 강하고 항아리상권을 형성하고 있다.
광명역세권 택지개발지구내 단독 근린상가인 행운드림 프라자는 이케아와 롯데쇼핑몰을 가기위해 거쳐야하는 사거리 코너에 입지해 길목입지로서의 가치와 시인성이 뛰어나고 1km2단위면적당 주거 인구밀도가 높은데다 초,중,고교 4개가 행운드림프라자 주변에 밀집하고 학생들의 학급당 정원초과 지역이어서 학원, 병원 등의 입지로 가치가 탁월하다.
지하에는 근린상가로는 드물게 에스컬레이터와 무빙워크 등이 구비된 초대형 ssm마트가 1월말 오픈해 지역주민들이 대거 소비유입되고 있으며 지하3층~지상4층 총 점포수 35개 연면적 7,005.90㎡ 규모로 1층에 은행CD기인 국민은행365, 장독대, 바푸리, 피자마루, 베니베베, SK텔레콤, 약국 등이 입점하여 선임대 후분양중에 있으며 2층은 소담한정식등 음식관련 업종이 3층은 소아과, 정형외과, 치과 4층은 지온학원, 피아노, 지성의 숲, 태권도등 학원들이 오픈해 선임대 후분양 조건으로 투자수익률 7.2%-8.9%선으로 분양중에 있다.
지상 3층 메디컬의 경우 소아과가 보증금 4천 월세 2백만원 실투자금 1억9700만원으로 수익률 8.97%로 분양되었으며 지상2층 미용실이 보증금 4천 월세 2백만원 지상3층 메디컬존의 정형외과도 보증금 7천 월세 4백만원 수준으로 실투자금은 2억선부터 투자가 가능하다.
분양문의 : 010-6299-5869
대항력 있는 임차인 새건물주와 임대차 계약 새로 써야하나?
상가건물 임대차보호법(상가임대차법)에 따라 상가가 경매로 나오면 임차인에게 상가임대차법에 따른 대항력 등이 인정되고 있는지를 살펴야 하는데 대항력이 있다면 낙찰자는 보증금을 반환해야 하기 때문이다.
기존에 대항력을 갖고 있던 상가임차인이 임대차계약 기간이 끝나기 전 새로운 건물주와 임대차계약을 체결했을 때 법률관계는 어떻게 될까.
사례를 통해 살펴보면 임차인A는 구 건물주B와 임대차보증금 1500만원, 차임 월 90만원, 임대차기간 2014년 8월 28일부터 2016년 8월 27일까지로 정해 임대차계약을 체결한 상태에서 신 건물주C가 2014년 9월 1일 B로부터 위 상가건물을 매수해 2014년 10월 7일 소유권이전등기를 마쳤다.
A는 C와 임대차보증금 3000만원, 차임 월 150만원, 임대차기간 2014년 10월 7일부터 2015년 10월 6일까지로 하는 내용의 임대차계약을 체결했다.
A는 B와의 계약보다 보증금과 월세는 늘고 계약기간은 줄어드는 C와의 계약에 대해 차임 등 증감청구권 규정에 근거해 무효라고 주장했다.
이에 대해 법원은 "상가임대차보호법 규정은 임대차계약 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한해 적용되는 것이지 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않으므로, C와의 계약은 임차인A가 신 건물주C와 합의해 월 차임을 약정한 것이기 때문에 이 사건에는 주택임대차법 제11조가 적용되지 않는다"고 판결했다.
또 법원은 "C와 계약 체결 당시 임대차보증금과 월 차임 액수가 주된 이해관계였던 것으로 보이는데 C의 증액 요구에 대해 A가 보증금 3000만원, 월 차임 150만원을 요구해 결정된 것으로 보이는 점 등에 비춰 보면 임차인이 착오에 빠졌다고 볼 수 없다. 가령 착오에 빠졌다고 하더라도 그 착오가 임차인의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다. A는 2008년 9월경부터 해당 상가건물에서 식당을 운영해 왔으므로 B와의 계약과 관련해 상가임대차법이 적용되는지 여부를 알아봐야 할 의무가 있고 이를 알아봤다면 쉽게 그 사실을 알 수 있었다고 보이므로 중대한 과실이 있는 임차인은 착오로 인한 취소를 주장할 수 없다"고 했다.
홍대에 부는 호텔바람 살펴보니...
홍대 앞 양화로가 호텔촌(村)으로 변모하고 있다. 홍대 인근 합정역부터 동교동삼거리까지 약 1.6㎞ 이르는 양화로 인근에 호텔이 늘어나고 있는 것이다.
홍대지역은 마포구의 대표적인 상가밀집지역이다. 그러나 중국인 관광객 유커가 몰려들면서 기존 호텔들은 앞다퉈 리모델링에 나서고, 신축호텔이 지어지는 등 거대한 호텔촌으로 바뀌고 있다.
대기업들이 홍대 앞, 호텔 진출에 적극적인 모습을 보이고 있는데 홍대 앞에 호텔신축 바람이 처음 몰아닥친 것은 지난 2013년 2월 더 디자이너스호텔과 베니키아프리미어 메리골드호텔 등이 오픈하면서다. 신축호텔이라는 장점과 독특한 디자인들을 내세우며 한류를 즐기기 위해 우리나라를 찾은 젊은 외국인들에게 공격적인 마케팅을 펼쳤다.
이에 기존에 지어졌던 서교호텔도 지난해 영업을 중단하고 재건축에 들어갔다. 지난 1987년 서교호텔을 인수한 아주산업은 이름을 아주호텔로 변경하고 총 22층, 366실 규모로 도시형라이프스타일 호텔 짓는다는 계획이다. 아주호텔은 내년 하반기에 오픈이 목표다.
호텔롯데도 명동에서 선보였던 L7호텔의 2호점을 홍대입구역 사거리에 짓고 있다. L7호텔 2호점은 주차장이었던 자리에 지하5층~지상 20층, 348실 규모로 들어설 예정이다. 내년 10월이면 완공된 모습을 볼 수 있을 것으로 보인다.
서울시도 홍대 일대에 호텔 건설에 적극적인 모습이다. 시는 지난해 10월 동교동 삼거리에 위치한 린나이 코리아 사옥 건물로 쓰였던 7층 업무빌딩을 지하 4층~지상 12층, 객실 380실 규모의 중대형 호텔로 재건축 할 수 있는 '관광숙박시설 건립계획안'을 통과시켰다.
홍대는 인천국제공항과 김포국제공항에 인접해 있는 지역적 이점과 공항철도를 비롯한 지하철 2호선과 경의선이 지나는 트리플 역세권이여서 교통망도 좋다. 이 때문에 도심과 공항의 중간지점으로 우리나라를 찾는 유커 등 외국인 관광객들이 머물기를 선호하는 지리적 특성을 가지고 있다.
담양군 역점사업 메타프로방스에 무슨일이?
'메타세쿼이아의 '메타'와 프랑스 휴양도시 '프로방스'를 합친 메타프로방스. 담양군이 새 관광자원의 활로를 찾기 위해 민간자본 등 670억원을 들여 담양읍 학동리 메타세쿼이아 길 주변 13만5000㎡에 조성하고 있는 사업이다.
메타프로방스는 골목골목 펜션과 음식점, 카페 등이 주황색 지붕과 하얀색 건물, 독특한 조각상들로 꾸며져 마치 유럽 거리를 연상시키는 이색적인 분위기를 자아내고 있다.
올해 말 완전 개장 예정이지만 지난 2014년 7월 일부 개장한 이곳에는 지난해 700만명의 관광객이 찾을 정도로 사랑을 받고 있다.
하지만 최근 법정 다툼으로 좌초 위기를 맞고 있다. 광주고법 제1행정부가 지난달 22일 강모씨 등 주민 2명이 담양군을 상대로 낸 '사업시행계획인가처분 취소소송'에서 1심을 깨고 원고 승소 판결을 내 문을 닫게 될 처지에 놓여 있는 것.
담양군은 2심 판결에 불복하고 곧바로 대법원에 상고했다. 최형식 담양군수는 지난 2일 기자회견을 갖고 "메타프로방스사업은 민간기업과 자치단체가 역할분담을 통해 추진한 혁신적이고 성공적인 모델이다. 이 사업이 무효화되면 수천억원의 손실은 물론 민간기업의 도산, 입주상가들의 피해가 막대할 것"이라며 "대법원이 현명한 판단을 내려줄 것으로 믿는다"고 했다.
만약 대법원 판결이 2심대로 확정될 경우 토지를 수용당한 주민들의 토지반환소송이 줄을 잇게 되고, 사업 중단과 함께 건물의 철거 가능성도 배제할 수 없는 심각한 대란이 예상되고 무엇보다 현재 입점해 있는 상가 상인들의 큰 피해가 발생하고, 남도 관광 1번지로 부상한 담양의 관광 이미지에 큰 타격을 주게 된다.
이용객 가장 많은 지하철역 19년 장수 강남역
지하철 2호선 강남역이 19년째 이용 승객수 1위를 차지했다. 하루 평균 이용객은 무려 20만여명을 기록했다.
6일 서울시 교통카드 데이터 분석에 따르면 지난해 지하철역별 승하차 이용객은 강남역이 7465만명으로 하루 약 20만 4508명이었다.
환승이 없는 단일 호선임에도 불구하고 이같은 규모를 자랑하는 이유는 사무실과 유흥시설 등 상권이 밀집했기 때문으로 분석됐다. 해외 성형족 유입 증가도 한몫했다. 게다가 강남역 인근에는 토익학원이 밀집해있어 취업준비생의 발걸음도 잦다.
강남역 이용 승객은 2011년 7052만명에서 2014년 7662만명으로 매년 꾸준히 늘다가 작년 메르스 여파로 소폭 감소했다.
이용객 규모 2위를 자랑하는 역은 3, 7, 9호선이 지나는 고속터미널역이다. 연간 6922만명, 하루 약 18만9632명이 이용했다. 고속터미널역은 2011년과 2012년에 이용객이 5461만명, 5703만명으로 3위였으나 2013년 6201만명으로 증가하며 2위로 올라섰다.
3위는 2호선과 8호선이 연결되는 잠실역이다. 하루 16만9062명, 연간 6171만명이 타고 내렸다.
잠실역은 2011년과 2012년에는 5749만명, 5804만명으로 2위였다. 2013년 5885만명으로 늘어났는데도 3위로 밀렸고 이후 같은 순위를 유지하고 있다.
4위는 하루 이용객 15만 4549명인 사당역이었다. 2호선과 4호선이 교차하는 이 역의 1년 총 이용객은 5641만명이다. 사당역은 2011년 이래 5위였다가 작년에 4위로 올라섰다.
최근 주목받기 시작한 홍대입구역은 지난해 5513만명이 이용하면서 5위로 진입했다. 홍대입구역은 공항철도와 경의선이 겹치며 승차객수보다 하차객수 순위가 더 높은 것으로 조사됐다.
1,4호선의 환승역인 서울역은 작년 이용객이 전년 대비 9% 줄면서 순위도 5위 밖으로 밀려났다. 경의중앙선 개통으로 이용객이 분산된 탓으로 분석된다.
5호선 애오개역은 아현뉴타운 입주 영향으로 전년보다 22% 늘었다. 9호선 신방화역도 22% 증가했고, 6호선 녹사평(용산구청)역도 14.4% 많아졌다. 반면, 2호선 강변역, 잠실나루역, 신천역은 각각 약 10%씩 이용객 수가 감소했다.
인천 구도심에 무슨일이? 빈 점포가 없어요
송도역에서 인천역을 잇는 수인선 복선전철 2구간(7.3㎞)이 지난달 27일 개통되면서 인천 구도심권에 새로운 풍속도가 그려지고 있다. 수인선이 개통되기 전 그저 그런 구도심에 불과하고 삭막하기도 했던 상가거리가 북적이고 있는 것. 빈 점포는 자취를 감춘 지 오래다.
3.3㎡당 500만원이던 점포 가격은 이제 700만~800만원으로 올랐고 중국인 관광객들이 많이 찾는 신포시장 일대는 스포츠용품 전문점과 옷가게들이 하나둘씩 늘어나기 시작해 현재는 100여곳에 이른다. 신포동 일대 빈 점포는 불과 6개월 전만 해도 널려 있었으나 이제는 구하기조차 힘든 실정으로 수인선 개통 덕을 톡톡히 보고 있는 셈이다.
신포동과 차이나타운의 상인들도 관광객이 늘어난 것이 체감으로 느껴질 정도인데 평소 주말 하루 1500-2000명 수준이었던 내방객들이 수인선 개통이후 20%가량 늘고 있는 추세다.
수인선 인천구간 개통을 계기로 역세권 정비사업도 탄력을 받게 될 것으로 전망된다. 수인선 인천역~송도역 구간은 7.3km에 불과하지만 교통의 외딴 섬으로 고립됐던 중구·남구 원도심이 철도망으로 연결되며 개발 여건이 크게 개선될 것으로 보이기 때문이다.
우선 인천역에는 개항창조도시 건설의 핵심사업으로 추진하는 복합역사 개발사업이 속도를 내고 있다. 인천역은 지난 1899년 이후 경인전철 기점 역할을 맡아 왔지만 현재 1일 평균 이용객이 8,400명에 불과해 복합역사 개발사업이 지지부진했다.
그러나 수인선이 개통돼 환승역으로 거듭난데다 오는 8월에는 월미모노레일 개통도 예정돼 있어 유동인구가 대폭 늘어날 것으로 기대하고 있으며 인천시는 1일 평균 인천역 이용객이 수인선 개통 이후 2만명으로 증가할 것으로 내다보고 있다. 시는 투자여건 변화를 고려해 인천역 일대를 국토교통부로부터 '입지규제 최소구역'으로 지정받아 건폐율과 용적률을 높이고 사업성을 강화해 민간사업자를 공모할 계획이다.
옥련동 104 일대 송도역 역세권 도시개발사업도 수인선 개통으로 한층 탄력을 받을 전망이다. 송도역은 인천시가 추진 중인 인천발 KTX의 출발역이기도 해 개발 호재가 더욱 커지고 있다.
인천시 관계자는 "송도역 일대 수인선 지상구간을 덮개공원으로 조성해 주거환경을 개선하는 방안도 추진할 계획"이라며 "신흥동·도원동 일대 60만㎡를 대상으로 하는 도시재생사업도 인근 수인선 숭의역 개통을 계기로 본격화해 4월 재생사업 활성화 계획 수립 용역에 착수할 것"이라고 말했다.
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