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건물주 K씨는 신림동에 5층 건물을 소유하고 있었다. 1층은 상가(미용실, 슈퍼, 공인중개사무소)로 2층~5층은 학원으로 운영하였으나, 학원의 4·5층 공실을 해결하기 위해 방안을 모색 중이었다.
① 법규를 적극 활용
  - 2004년 건축법 개정으로 주차 요건의 완화로 사무실을 원룸으로 용도 변경하고, 원룸 주택의 단점을 보완할 수 있는 원룸형 오피스텔로 개조.
② 정확한 상권 분석
  - 주변의 상권이 신림동 고시촌과 대학가 및 학원가를 끼고 있으므로 소형 주택임대 수요가 높을 것으로 예측.
③ 적은 투자비용
- 총 투자비 1억5천의 투자비 중 1억여원은 임대보증금으로 대체하기로 함(실투자비 5천만원)
개발전 개발후
임대수입 임대수입 공사비


18,000만원 * 1F: 2,000만원×4EA= 8,000만원

53,000만원 *1F: 3,000만원×4EA= 12,000만원
135평×120만원= 16,200
만원
*2F-3F: 5,000만원
* 2F-5F: 1억원 *4F-5F: 36,000만원
월 세 500
만원
* 1F: 50만원×4EA=
200만원
월 세 390만원 4F-5F: *A형(7평) 15가구 20만원×15=
300만원
* 2F-5F: 300만원 * B형(10평) 3가구 30만원×3 = 90만원
680
만원
18,000만원을 월세로 환산 월180만원 (연 12%) 920만원 53,000만원을 월세 환산 월530만원 (연 12%)
개발 후 월세 상승분 240만원
개발 후 보증금 상승분 3억5천만원
용산더프라임
서울 용산구 원효로

 


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